2014年11月3日 星期一

【社論】非要「漲價」才能「歸公」嗎?(電子報第九期)


中華民國憲法第143條第3項指出:「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。」這是「漲價歸公」基本國策的依據,我們的不動產稅法也因此訂定「土地增值稅」,希望將「土地價值非因施以勞力資本而增加者,歸人民共享之。」

「土地增值稅」是憲法條文中的違章建築
依據我國法律立法先後,民國19年制訂的土地法條文中已有「土地增值稅」,憲法則是民國36年實施。顯然是土地法先將「土地增值稅」做為執行「漲價歸公」目標的操作方式,才會有後來「土地增值稅」這項憲法條文唯一具體寫明的稅目名稱。
若將憲法第143條第3項條文刪除「應由國家徵收土地增值稅」文字,變成「土地價值非因施以勞力資本而增加者,歸人民共享之。」絲毫不會影響該條文所希望闡述的基本國策,反而增加政策操作方式的彈性空間,也不會出現憲法條文具體指出稅目名稱,這種與其他憲法條文不同法例的詭異現象。亦即,從憲法條文撰述的邏輯而言,可推論「應由國家徵收土地增值稅」這句話違反立法例,或者屬於條文中的違章建築。

【專題】從巢運看臺灣住宅市場的問題及對策


林左裕

國立政治大學地政系教授兼社會科學學院副院長



在時隔25年的無殼蝸牛運動後,「巢運」在今年104日捲土重來,原因不外乎此期間內經濟成長遲緩、所得更是停滯,但房價卻因政府放任投資客囤屋而持續高漲,尤其是在2009年美國次貸風暴後的寬鬆貨幣政策,我國央行大幅調降利率、大幅調降遺贈稅以及鼓勵「鮭魚」返臺投資,但在缺乏引導資金進入直接投資的配套下,更使近五年的房價年漲兩成。當資金持續累積在不動產標的,造成各地不動產市場的飆漲及泡沫化,除降低中低所得住戶的購屋能力形成社會問題外,也排擠其他產業用地取得不利於經濟發展;且當經濟發展落後於不動產業的進度、或停頓甚至衰退時,泡沫破滅後就是金融市場災難的開始。筆者親臨巢運現場關心民眾訴求,並基於近年來房市飆漲亂象,爰就臺灣不動場市場之基本面---供給及需求,探討相關政策高房價之成因,並提出芻議以為政府未來政策修正參考

【專題】不做政府打房的打手,要做落實土地正義的推手--中國土地經濟學會對財政部「房地合併依實價課徵交易所得稅」的看法


梁仁旭
中國文化大學土地資源學系副教授

103108日中國土地改革協會舉辦「房地產稅制改革--財政部版以外的聲音」論壇,邀請「中國土地經濟學會」等相關單位進行座談,土經學會為慎重其事,由徐世榮理事長召集理、監事討論本會主張,會中踴躍發言並提出七項主張
1.房地合併課徵所得稅,雖簡化課稅行政,但無關公平正義。
2.應以不動產買賣交易實價推估合理稅基,才能符合課稅公平原則。
3.不動產持有課稅(房屋稅、地價稅)稅基,長期脫離合理價格,應同步改革以健全稅制。
4.交易及持有之課稅對象,應普及所有不動產,以健全稅制。
5.對於自用或直接生產使用者,應採取差別之優惠稅率。
6.房地合併對土地與資本改良均採累進稅率,不符合公平正義,應採取差別稅率。
7.建立以實價為基礎之合理稅基,公告地價、公告土地現值之查估也應反映實價。

個人有幸與會,對於會中討論意見依個人感受說明如下:

【巢運投書1】無殼蝸牛運動25周年記:一個老蝸牛的感想


謝博明
長榮大學土地管理與開發學系 副教授

1989826日,當年的我還是個研究生,正好接觸到台灣住宅政策的一些皮毛,懷著滿腔的熱血,當晚就獨自一個人到忠孝東路四段頂好商場附近,去聲援並支持無殼蝸牛運動的夜宿忠孝東路活動。依稀記得當晚的活動好不熱鬧,我抵達現場時已是人山人海了,當時無法擠到前面去看活動與表演節目,只能跟著眾人一起拍手,呼口號,直到深夜,大伙兒仍充滿熱情地躺在當時最昂貴的地段,三兩成群的聊天。這一晚,我躺在忠孝東路四段馬路上,硬梆梆的路面,其實並不舒服,然而心情卻異常興奮,內心激情澎湃,充滿著對社會現象的不滿以及對未來的憧憬。那一夜,我親身見證了歷史。

【巢運投書2】巢運後記


江穎慧
國立政治大學地政學系助理教授


1989826日一群無殼蝸牛發起夜宿台北市忠孝東路運動,抗議地價、房價高漲,這場二十五年前的無殼蝸牛運動,代表當時多數人民的心聲:因為買不起房子,所以無法安居。時至今日,當年無殼蝸牛可能仍然無殼或晉升有殼,然而,高房價問題依舊未獲得改善,政府認為的火車頭產業--房地產業,似乎也未替民眾帶來幸福,否則為何只有房價一路漲,而薪資卻一路跌?提振了房地產業,帶來的只是更無力負擔的房價。

【巢運投書3】「巢」你而來,「運」動再起


溫國弘
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士生

    「世代公平,居住正義」一直是人們追求的理想與目標,更是剛出社會的社會新鮮人追求的基本權利,但諷刺的是從1989年的「無殼蝸牛運動」以來至今房價依然高漲,甚至連安居樂業都成為奢望的夢想,今年巢運是無殼蝸牛運動的25週年,戰場也從過去的忠孝東路換成豪宅特區的「帝寶」,人們依然對政府吶喊著還我居住權。

【巢運投書4】巢運後記之學生心聲


江甫晏
(國立政治大學地政學系土地管理組一年級)

   第一次見到帝寶,第一次參加社運,第一次在路上過夜,種種的第一次,都獻給了巢運。首次參與社運的心情肯定是興奮的,望著看板牆上「滅金權,爭公平」的標語、舞台上大聲疾呼的號響在耳邊,不由得讓人熱血沸騰;但想到那晚我們相聚在帝寶的原因,躺在號稱一坪三百萬的仁愛路上,覺得心特別冰涼,淚特別燙。

2014年9月30日 星期二

[社論]避重就輕,草率無能--房改盟對行政院住宅政策與不動產稅改方案之批判(電子報第8期)


 行政院長江宜樺在9月24日提出,預計至民國112年將提供超過10萬戶「廣義」社會住宅。未來10年內要讓全國社會住宅從目前6,800戶提高5倍至3.4萬戶,全國住宅租金補貼也將從目前補助2.5萬戶倍增到6.5萬戶,身障法補貼也會增加到1.5萬戶。
    行政院官員表示:「社會住宅只有雙北市及台中市表示有需求,其他各縣市都表示只需租金補貼政策即足夠,不需新建社會住宅。」若社會住宅要達5%,以雙北市計也要10萬戶,以每戶造價300萬計,10萬戶需籌措3,000億元住宅基金,內政部高層表示:「現有政府財政能力做不到,必須以住宅租金補貼作社會住宅重要配套。」江宜樺指出,住宅或不動產的合理化,涉及包含稅制改革等多元措施及方案,住宅興建只是其中一項,因此必須回歸「健全房屋市場方案」進行宏觀討論。
    關於不動產交易所得稅方面,依據媒體披露之財政部發布內容,將採取自住(一戶)免稅,並另訂排富或持有年數之限制條件。此外,有關農地應否課稅方面,財政部之前曾表示農地暫不考慮納入,後又以「研議中」方式帶過。
    房改盟認為,社會住宅與不動產稅改不僅是房改盟與巢運等諸多民間團體的主要訴求,也獲得社會大多數民眾的支持。然而,目前行政院對於社會住宅與不動產稅改的回應,實屬避重就輕,不但欠缺全盤考量與嶄新思維,且相關部門間亦未充分溝通與整合,顯得十分草率,完全沒有展現出解決問題的能力,房改盟的看法如下:

  • 草率無能的住宅政策

  1. 中央政府主導的全國社會住宅興辦目標還不如一位市長候選人政見:江院長宣稱社會住宅興辦數量增加五倍,以103.4萬戶為目標。臺北市長參選人柯文哲先生早已提出要興建5萬戶社會住宅,為何院長的企圖心還不如柯醫師?
  2. 沒有「廣義」的社會住宅,只有真的社會住宅:馬總統簽署頒布實施的住宅法明文規定,社會住宅就是政府直接興建或鼓勵民間興辦的住宅。下屬胡亂發明的扭曲說法,堂堂行政院長怎麼這麼不分青紅皂白就拿來當國家政策。

[專題]地上權與使用權住宅問題多多

薛立敏  (中國科技大學國際商務系教授及中華民國住宅學會理事長)


近幾年來地上權建案開始趨於普遍,主要是因為政府在不賣地的原則之下,標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權,而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出,是地上權的進一步蛻變,建築物所有權統一登記在建商的名下,再予以信託,而買方連建物的所有權也沒有,只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案,它就是這類使用權的新型態住宅。事實上,台北市今年就有10個這類的建案推出,由於售價較為便宜,在高房價之下十分受到矚目,我去看屋時,發現現場看屋的民眾十分的踴躍。

我曾經主張廣推地上權住宅,認為可以解決現在高房價之下,一般中產階級負擔能力不足的問題。然而,在我實地看屋之後,發現這種新型態住宅,仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言,它是一個資產(華固的建案每坪售價在50萬元左右),但卻不具備傳統自有住宅的法律地位,勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下,產生了許多的問題,試分析如下:

第一,產權保障不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明,土地所有是歸政府,而房屋所有則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有不會被挪用。買屋者得到使用權,是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣,就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來,每個建案的使用權登記與移轉,會由不同的建設公司自行管理,每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高,如果發生糾紛,處理的過程與機制也在未定之數,這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外,如果建設公司倒閉了,登記移轉是否會無法進行,也是一大隱憂。

[最新消息]2014年住宅學會年會論壇預定討論議題


2014年中華民國住宅學會年會預定於2014年12月6日召開,會中預定就以下五項議題舉辦論壇,並有相關的論文發表,相關議題如有寶貴意見也請諸位先進不吝指教。如有建議,請聯絡住宅學會或由房改盟轉達。


壹、住宅政策

一、整體住宅政策之檢討
目標尊重市場機能、維護社會公義、鼓勵民間參與、保障居住權利
  1. 如何健全住宅市場發展是否有具體可量化的追求目標?
  2. 現行住宅市場有哪些迫切需要改善的問題?
  3. 現行住宅相關法規有哪些需要增修之處?
  4. 如何提升居住安全與品質是否有具體可量化的追求目標?
  5. 住宅主管機關之位階、架構、及權責是否應調整? 
  6. 中央與地方在住宅政策上應如何分工合作?

二、住宅資源與補貼方案之規劃
目標財源穩定、弱勢優先、機會公平、充分整合與銜接、輔助市場機制、資源有效率利用
  1. 住宅補貼資源如何穩定籌措? 除政府編列預算外,都市整體開發、土地使用變更、都市更新、容積移轉、開發捐等手段如何配合?
  2. 中央與地方在財源籌措與推動上如何分工合作?
  3. 購屋補貼、修繕補貼、租金補貼、直接興建社會住宅等補貼方案之功能釐清、資源配置比例、以及銜接方式為何?
  4. 如何界定各項住宅補貼者之合理條件限制
  5. 如何進行受補貼者資格之動態查核?
  6. 接受住宅補貼者之補貼銜接機制為何?
  7. 如何協助受補貼者回歸市場機制?
  8. 如何合理評估各項住宅補貼資源之績效?

[專題]房地產稅制改革與稅基界定

林子欽(政治大學地政學系教授兼系主任)


財政部提出房地合一、實價課稅的方向。乍看之下,似乎這八個字是一體的,必需一氣呵成。透過房地合一,才能實價課稅。但是,另一種思考方式,則是將他們視為上下聯的觀念,拆成前面四個字和後面四個字。如果房地分離,可能實價課稅嗎?或許房地分離時的價格,才是代表課稅時應該的真正價格。這兩種解讀文字的方法,正代表了兩種稅基的概念。以下分別討論不動產的持有課稅以及交易課稅。

持有稅
房地稅基分開的目的在於採行重課土地輕課建物的差別稅率財產稅這樣的稅制被認有促進土地利用的功能首先透過對於土地課徵較高的稅率理性的生產者會以相對便宜的資本取代土地導致較高的土地利用密度減緩都市擴張壓力著名的美國匹茲堡研究就被視為支持差別稅率財產稅的主要證據如果這樣的證據是普遍的土地和建物價格就應該分開估算以便課以不同的稅率但是這樣的思維遺漏了土地利用另外一個重要面向土地使用管制在建蔽和容積管制之下透過稅賦影響土地利用的功能很難存在因為土地利用強度已經有了上限而且這個使用強度是考慮都市整體發展所決定的不應該輕易改變如果現行建物興建皆已達到最高法定使用強度那麼房地分離課稅的土地利用功能更是無法發揮

2014年8月21日 星期四

【房改盟新聞稿】不動產稅改第二次座談會後新聞稿-房改盟對不動產稅改的訴求


【房改盟新聞稿】

不動產稅改第二次座談會後新聞稿






房改盟對不動產稅改的訴求
財政部於819日邀集房改盟與其他團體與學者進行不動產稅改第二次座談,財政部張部長於會後記者會表示「房地合一課稅、與所得稅分離課稅、長期持有與自用給予優惠稅率、土增稅減免應同步轉軌」等四項共識,房改盟對此結論表示認同。
房改盟於會中提出,希望張部長能對外宣布「不動產交易所得稅改革先行,後續將與內政部共同檢討規劃不動產持有稅(地價稅與房屋稅)改革議題與方案。」但張部長認為目前不宜檢討不動產持有稅,僅鎖定利得稅部分進行改革,房改盟對此深感遺憾。
但基於不動產所得稅改革仍具備改善房市租稅嚴重不公問題,且為國內稅制改革之重大突破。房改盟仍願意站在支持財政部稅改立場,督促財政部制訂合理可行的改革方案,並期待社會各界與立法機構重視此項改革的重要性。
房改盟認為,不動產交易所得稅不宜納入綜合所得稅,應採分離課稅。鑒於現行營利事業所得稅(17%)與綜合所得稅最高稅率(45%)利得稅之稅率標準應界於兩者之間,不宜過高與過低,並應兼顧換屋民眾的重購退稅、自用、公益出租與長期持有的優惠稅率、短期交易加重稅負,以及農地農舍應納入課徵對象等原則,分別訂定不同之稅率與扣減標準。此外,對於稅制之規劃亦應注意降低中央與地方政府爭稅問題,以及利得稅與土地增值稅相互融合的配套安排,以免造成執行混亂、引發民怨,導致稅改受挫。
此外,房改盟仍要強調,「不動產全面稅改」是調節房價、穩定房市、引導空屋釋出與改善地方財政的共同解答,可同時減輕房市亂象問題與提升房市的正面價值。
因此,房改盟強烈要求行政院江宜樺院長應擔負起推動不動產全面稅改職責,立即要求內政部與縣市政府,依據「房地合一,實價課稅」原則,針對各項不動產稅基(公告地價、公告現值、房屋評定現值等),進行符合專業化與科學化的全面改革。同時應徹底改革不動產稅制的價格評定制度,取消民意代表與業者參與的地價評議委員會制度,以國際通用的估價師與電腦大量估價制度為準,並同步推動不動產持有稅改革議題與方案之檢討,奠定符合先進國家標準的執行基礎。

2014年8月7日 星期四

[你不知道的房市資訊]臺北市房價負資產價值之壓力評估

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)
楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)

負資產價值指的是當資產價值低於其所擔保的貸款餘額時,該資產就存在負資產價值;負資產的存在對於銀行的風險管理是相當重要的議題,負資產過多、負資產價值過高將使得整體房貸戶發生違約的機率也增加,對不良資產的產生機率也有相當大的影響。本文希望透過臺北市購屋者之貸款負擔率來評估整體房價負擔壓力,並建立負資產壓力指標,模擬未來在不同房價跌幅下,不同貸款成數、奢侈稅、土地增值稅及仲介費對於負資產壓力指標的影響。

本議題採用內政部營建署委託研究之「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」及「住宅價格指數編制之研究」的相關數據進行分析。

[專題]不動產稅會如何轉嫁?轉嫁成甚麼?

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)
這些年來台灣再不房地產領域做了幾項新增稅制或調整,包含奢侈稅(特銷稅)、豪宅稅(房屋評定現值調整)、囤屋稅(房屋稅條例修訂),以及最近財政部希望新增的房地產資本利得稅。這些稅負會不會經由租稅轉嫁,導致房價上漲與購屋人的負擔加重。這是目前評估稅改時,必須被重視的問題。

我們先從MBA智庫百科來瞭解租稅轉嫁的意義:「稅負轉嫁(Shifting of Taxation)是指稅法上規定的納稅人將自己所繳納的稅款轉移給他人負擔的過程。例如:汽車製造商通過提高價格的辦法,將所繳納的稅款向前轉嫁給消費者;棉布製造商通過壓低棉花收購價格的方法將所繳納的稅款向後轉嫁給生產者;雇主採用削減工資的辦法將所繳納的稅款轉嫁給雇員負擔等。稅負轉嫁的數量,取決於不同性質稅種、徵稅的經濟環境以及納稅人可能性時所採用的手段。」http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E7%A8%8E%E8%B4%9F%E8%BD%AC%E5%AB%81

[專題]不動產稅、房地價與公共服務

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

不動產稅收是地方政府最主要的財源,[1]其實值稅率的高低,會透過資本化效果(capitalization effect)影響不動產價格與價值。此外,不動產稅收的多寡,對地方政府財政與公共服務提供能量,亦具有決定性影響。

一、 不動產稅與房地價
不動產稅與房地價關係的討論,以Oates(1969)的實證研究為開端。研究上所稱之不動產稅,指的是不動產所有人每年繳納之財產稅,即為國內的地價稅與房屋稅,並不包含資本利得稅。此議題在研究初期的觀點認為,不動產稅提高將增加持有成本,促使所有權人尋求更有效率的使用,不然就出售給更有能力使用者,因此可促進供給與使用效率。(Grieson, 1974;Bentick, 1979 Edwards,1984)後期的論點則加入實質選擇權(Real Option)觀點,認為權利人會視未來增值潛力與持有成本,共同決定繼續持有或出售不動產。若未來增值潛力有限,會加速地主開始使用,或增加土地供給量,但需求量則會減少。(Capozza and Helsley, 19891990;梁仁旭, 1998;周良惠, 1992)因而經由供給的增加與稅賦的資本化效果,確實會產生價格下跌的結果。

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[1] 2012年地價稅、房屋稅與土地增值稅占全國各縣市政府總稅收71.66%,佔自籌財源40.14%

[專題]臺北市住宅存量老化速率分析

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)
楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)
臺北市住宅老舊問題相當嚴重,都市更新推動效率相對不足,如何觀察與推估住宅老化程度與趨勢,為都市管理之重要課題,亦是評估各地區是否應加速或以較積極手段推動更新時間點之參考訊息。本文以分析各行政區老舊住宅在後續年度內之老化速度,以做為相關政策規劃之參考。
一、住宅存量與品質概況
() 住宅存量現況
本文採用內政部不動產資訊平臺住宅統計之102年第3季房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分之數據,計算臺北市12行政區各屋齡別與面積別之住宅數量與佔存量比例,據以分析住宅存量之現況。

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[社論]房改盟籲請行政院出面主導不動產稅改(電子報第七期)

健全房市與改革不動產稅制是促進國家穩健發展,且具備堅實民意的重大政策。財政部推動「房地合一,實價課稅」稅改原則,我們深表認同支持;但我們要求,不動產稅制改革必須是持有稅與利得稅的全面改革。
不動產稅改並非僅是財政與租稅公平問題,而是綜合經濟發展、社會公平、財政健全、房市安定,以及中央與地方政府共同面對的國家重大制度議題,實非財政部或內政部可單獨推動,房改盟籲請應由行政院出面主導不動產稅改
若依據財政部方案僅改革資本利得稅,將造成全面加稅與產業蕭條,空屋閒置更加惡化,地方政府財政更加困難,租稅公平亦僅局部實現。

若全面進行稅改,僅囤房囤地者加稅,市場交易規模得以維繫,空屋可加速釋出,地方政府財政獲得顯著改善,租稅公平可以全面落實。

2014年7月24日 星期四

[房改新觀念]何謂社會住宅

【轉載自中華民國建築學會會刊雜誌第63/張金鶚/2011.07.25

社會住宅又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing),簡而言之是指政府(直接或補助)興建或民間擁有之合於居住標準的房屋,採只租不賣模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。社會住宅政策的精神在於「只租不售」,對於想要擁有房屋的民眾而言,社會住宅並不能解決民眾置產問題;此外,其制度的另一關鍵因素,是要搭配社會福利措施,因為社會住宅是為提供社會或經濟弱勢者覓得居住空間為目的,為達到照顧目的,不僅在硬體上需要針對弱勢者的特殊需求加以規劃,在軟體方面也需要協助在就學、就業或醫療等各面向得到資源,在提供居所之外,使其也能維持一定生活品質。

[新聞轉載]擁4戶以上房屋 限選3戶當自住

[轉載自自由時報/2014.07.17/鄭琪芳/台北報導]
今年7月起非自住房屋稅率調高為1.5%3.6%,自住房屋稅率維持1.2%。財政部昨表示,各縣市稅捐機關將於810日前寄發通知函給持有4戶以上房屋者,房屋所有人要在2個月決定其中3戶為自住房屋並回覆稅捐機關。根據統計,全國持有4戶以上房屋約13.8萬人、共持有約70萬戶。
為打擊「囤房」,立法院修正通過「房屋稅條例」,將非自住房屋稅率由1.2%提高為1.5%3.6%,但本人、配偶及未成年子女持有自住房屋全國合計以3戶為限,且房屋無出租並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,第4戶以上就按非自住房屋稅率加重課稅。
至於非自住房屋的稅率,則由各縣市政府於1.5%3.6%之間自行訂定,並經議會通過。台北市日前已宣布,非自住房屋2戶以下稅率2.4%3戶以上稅率3.6%,市議會尚未通過。
財政部賦稅署副署長許慈美指出,已發布作業原則,對於本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋4戶以上者,房屋所在地稅捐機關將於810日前寄發輔導自住房屋申請通知函及房屋資料歸戶,房屋所有人收到通知後,應於2個月內填寫回覆單,並郵寄或前往稅捐機關申請其中3戶按自住房屋稅率課稅。
許慈美表示,持有3戶以下房屋者,雖不會接到通知函,但房屋若出租或無實際居住事實,也要誠實申報;因為稅捐機關進行房屋稅稅籍清查時,會查核有無出租或居住事實,若不符合自住房屋的要件,除了補稅之外,還可能開罰。

[新聞轉載]都更老來俏 41年以上舊新屋價差變小

[轉載自自由時報/2014.07.17/葉冠妤/台北報導]
中古公寓越老越受青睞?台北市地政局昨公布一份北市新舊房屋資料指出,除中正、萬華與士林區外,屋齡達四十一年以上的中古公寓,與新成屋房價差距反而縮小。地政局副局長潘玉女推測,老公寓多具備改建或都市更新條件,因此吸引買家。
台北市地政局昨公布從一一年八月至今年四月的房屋分析資料,統計發現,實價登錄上路後,全市新成屋平均單價每坪七十.四萬元,六年至廿年中古大樓平均單價每坪六十二.一萬元,廿一年以上中古大樓平均單價每坪五十八.九萬元,廿一年至四十年中古公寓平均單價為每坪四十六.三萬元,四十一年以上中古公寓平均單價則是每坪五十五.六萬元。
特別的是,除中正、萬華與士林區,四十一年以上中古公寓與新成屋價格差距,普遍小於廿一年至四十年的中古公寓,顯示當公寓屋齡到了一定歲數,與新成屋的價差有變小的趨勢。地政局估測是因老公寓土地持分面積大,具改建或都更效益,因此買氣旺。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,區位佳加上投資利潤大,讓老公寓CP值高。徐佳馨認為,投資人選擇四十一年以上的老屋,一方面為都更「卡位」,另方面也因老屋區位佳,台灣人有門牌迷思,地段好的老屋不會跌價,「像敦化南路上少有新成屋,卻有許多屋齡四十年以上的老公寓」,因此,越老的中古屋越搶手。
地政局也指出,信義區新成屋每坪單價雖逼近百萬元,但廿一年至四十年的中古公寓價格相對親切,平均單價每坪五十六.六萬元,與新成屋價格差了近四十萬元;想享受都會中心的便捷,不妨從信義區松山路、吳興街、福德街一帶的中古公寓下手。若偏愛住新房,可挑北投、文山區,捷運關渡、新北投站周邊,或政大二期重劃區、福興路、指南路三段附近,新舊房屋價差小,買新房子較划算。

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[新聞轉載]房價所得比高,京城銀董座:年輕人現在別買房

[轉載自中國時報/2014.07.17/陳奕先/台北報導]
京城銀(2809)昨日召開法人說明會,針對央行祭出房市管控措施,董事長戴誠志說,現今房價飛漲、薪水凍漲,若按照目前房價所得比,建議年輕人不要去買房,現在並不是好時機。
央行近期祭出房市管控措施,戴誠志指出,觀察近年房市走向,以台中為例,5年前台中可能1坪才45萬元,對月薪34萬元的人來說,2個月的薪水就可以買1坪,但現在台中1坪漲到3040萬元,在房價起漲的同時,一般年輕人薪水並未跟漲,房價所得比已大幅提高。
戴誠志說,買房應該要量力而為,不要因繳房貸而大幅壓縮自己生活的自由度,若年輕人現在才下去買,被房貸綁個20年,對未來的發展性會形成重大影響,因此,建議年輕人現在不要去買房,目前並不是好時機。

[新聞轉載]央行擴大房市管控 受衝擊豪宅倍增

[轉載自中國時報/2014.07.16/王玉樹/台北報導]
上月央行宣布擴大對豪宅市場的房市管控,房仲業者統計, 2013年符合這波豪宅新認定標準(簡稱新制)的豪宅達1798件,將較原有認定標準(舊制)803件多出995件,翻了一倍有餘。全台豪宅交易量最大的五大都會區還是以「北市」影響居冠,新制認定件數650件,較舊制增加240件。另外「桃園」總件數322件增加高達229件,受衝擊增加件數直逼北市。
永慶房產研發中心經理黃舒衛表示,央行擴大房市管控,確實直接打擊到桃園豪宅市場的痛處,銀行豪宅放貸估價可能低於實際交易總價,將使不少桃園新屋預售豪宅買方貸款受到限縮,估計將對桃園豪宅市場產生相當程度的衝擊,賣壓恐會逐步浮現。

[新聞轉載]上半年家戶購屋比桃園3.1戶最多、台南1.5戶最低

[轉載自今日新聞/2014.07.16/曹逸雯/台北報導]
今年上半年受到政府打房持續出招影響,6都房市買氣都較去年同期下滑,信義房屋統計6都家戶購屋比同步下滑,買氣最旺的還是在桃園縣,每百戶家庭中,就有3.1戶買房,最低的是台南市,每百戶家庭僅有1.5戶購屋,2都相差1倍,而最受各界矚目的台北市,每百戶家庭也僅有1.6戶購屋。
受到政策影響,房市交易量下滑,上半年買房的家庭明顯較去年減少,家戶購屋比也跟著減少,其中,買氣最旺的桃園縣,今年上半年每百戶家庭中,有3.1戶購入房屋,比去年少了0.5戶;移轉量最大的新北市,家戶購屋比也從去年上半年的2.6%,下降至2.1%;台北市每100戶家庭中也僅有1.6戶購屋,買氣也比去年同期的2%減少。
台中市的家戶購屋比也從去年上半年的2.8%,下降至2.6%;高雄市則從去年上半年的2.1%,下降至1.9%;至於6都中家戶購屋比最低的台南市,也從去年上半年的1.8%,下降至1.5%
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年上半年房市政策不斷,影響民眾購屋信心,主要都會區的買氣都呈現下滑,尤其是雙北市影響最大,上半年的買賣移轉棟數年減超過15%,桃園、台中、台南的移轉棟數則年減約5 -10%,買氣明顯優於雙北區域,由於雙北市以外的區域,自住剛性買氣穩定,加上房價水準還在受薪階層可以負擔的範圍內,家戶購屋比的表現也相對北部穩定。
若從戶數資料統計來看,過去1年以來戶數增加幅度最高的落在桃園縣,戶數增加了2%,持續增加的家庭數量,帶動住宅需求,也讓區域房市維持一定買氣,加上央行的選擇性信用管制措施,6月底才新納入部分的桃園熱區,因此上半年桃園的家戶購屋比仍位居6都之冠。
曾敬德指出,上半年房市雖有政策等外在因素干擾,整體交易量呈現下滑走勢,但景氣狀況維持穩定,自住等剛性需求對於房市仍有一定支撐力道,尤其是房價水準相對平價的區域,房市相對受到政策因素干擾的程度也越低。
優美地產企研室召集人葉立敏也表示,今年上半年台北市成屋交易量較去年同期減少16.7%,僅16694棟,不僅是2003年房價起漲後的新低量,甚至比金融海嘯時的交易量都還少4成,唯一逆勢成長的只有萬華區增加11.2%,萬大線建設利多讓萬華在房市冷卻期持續增溫。
 新北市上半年也較去年減少17.5%31351棟也比金融海嘯時的低點減少3成,唯有五股因重劃區議題延燒,交易量增加49%,泰山7.6%次高,金山3.7%,其餘行政區全面萎縮。葉立敏表示,下半年正式進入房市多空交戰,購屋族應審慎布局資產,爭取議價空間逢低入市。

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[新聞轉載]焦點話題 合宜住宅 看似公平的不公平

[轉載蘋果房地新聞/2014.07.10/記者陳英寰、吳炳澍/台北報導]
*樂透性質的資產重分配
2012年總統大選,雙方陣營在居住正義上頭針鋒相對,馬政府連任後,先後推出與國宅性質類似的合宜住宅,除了提供低於市價的住宅給首購民眾外,抑制房價當然也是政策目標,但在供給量不足的先天缺陷下,反成了一種樂透性質的購屋行為。想要透過合宜住宅來平衡房價,前提是要有相當程度的供給量,且若打算興設於市中心,一方面土地資源稀少,可提供的量體恐怕十分有限;另一方面,依照現行規定,合宜住宅過了一定年限就能自由買賣,除非修改規則,只能賣回政府由公部門進行重新分配,否則屆時勢必又是鮮明的炒作標的。
台北市幾處早期興設的國宅就是最佳例子,竣工於民國72年的大安區成功國宅,當時每戶承購價只要1百萬多元,但時至今日每戶市價都已超過2千萬元,漲幅是驚人的20倍,原本立意良好的居住社福,最終反而是國有地廉價移轉為私有化,因此現行合宜住宅政策確實有值得檢討之處。

*高房價才造就合宜住宅

現任高雄市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長鄭啟峰於民國87年參與台南地區勞工住宅的推動工作,對相關執行面及缺失瞭解甚深。鄭啟峰指出,勞工住宅針對勞工族群,基本方向與合宜住宅沒什麼不同,最大的不同在於勞工住宅是由民間企業主動找地投資興建,受到政府監督與審核,最後建商須支付40%的獲利給政府,規定售價上限每坪不能超過6萬元。
他回想,家安建設在台南縣佳里鎮推出「多摩市」勞工住宅案,一戶售價最便宜只要198萬元,但由於地點距離市區超過半個小時車程,且當時市中心房價每坪只在10萬元左右,勞工住宅雖然便宜但民眾不一定買單。
就「多摩市」來看,這個案子光是銷售時間就花了2年,因此當房價合理時,民眾不一定會選擇便宜的合宜住宅,重點就是目前房價太高,大多數的民眾都買不起房子,而且想買也不一定買得到。

*以設定地上權方式改善

鄭啟峰最近也觀察到,愈來愈多高雄的年輕人,購屋首要考量在於預算,其次才是地點、屋齡,就算是位於鳥松、大寮等市郊區段或屋齡30~40年的物件,詢問度不減反增,大台北地區情況相信更為明顯,可見現在買房真的大不易。

鄭啟峰表示,政府若想持續推動合宜住宅,必須要破除目前宛如中樂透的抽籤承購方式,或許改採設定地上權來解決,像高雄市有意在大寮區捷運主機廠旁,以及岡山區大鵬九村規劃合宜住宅,並選擇以設定地上權的方式來推動,由於沒有買賣土地持分,日後便可大幅降低炒作行為,加上這幾個地區腹地足以推出可觀量體,不僅滿足受薪民眾購屋需求,也能抑制周邊房價的過度漲幅。

*看似公平的不公平制度

對照鄰近的香港,特區政府推出居者有其屋計畫也就是俗稱的「居屋」,總供給戶數已達到30多萬戶,並開放2成「居屋」單位給「白單」(也就是一般市民)申請購買,讓不少香港市民認同「居屋」是打壓樓市、平抑樓價上升的良方,因此只要供給到達一定量體,合宜住宅還是具有平衡房價及幫助受薪民眾購屋的作用。

不過,房價問題嚴重的大台北地區,目前合宜住宅供給戶數卻十分有限,加上要運氣好抽到籤才有承購資格,把國有地透過建商廉價賣給民眾,制度看似公平其實極為不公平,等於是另一種形式的資產重分配,雖然日前桃園八德合宜住宅爆發弊案,內政部緊急出面宣示暫緩後續推動,可是國人「有土斯有財」的價值觀仍根深蒂固,即便中央態度消極,各地方政府為了紓解地方民怨,預料還是會繼續推動,如何讓遊戲規則更加完備來杜絕弊端,則是接下來該努力的方向。