[新聞轉載]擁4戶以上房屋 限選3戶當自住

[轉載自自由時報/2014.07.17/鄭琪芳／台北報導]

今年7月起非自住房屋稅率調高為1.5%至3.6%，自住房屋稅率維持1.2%。財政部昨表示，各縣市稅捐機關將於8月10日前寄發通知函給持有4戶以上房屋者，房屋所有人要在2個月決定其中3戶為自住房屋並回覆稅捐機關。根據統計，全國持有4戶以上房屋約13.8萬人、共持有約70萬戶。

為打擊「囤房」，立法院修正通過「房屋稅條例」，將非自住房屋稅率由1.2%提高為1.5%至3.6%，但本人、配偶及未成年子女持有自住房屋全國合計以3戶為限，且房屋無出租並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，第4戶以上就按非自住房屋稅率加重課稅。

至於非自住房屋的稅率，則由各縣市政府於1.5%至3.6%之間自行訂定，並經議會通過。台北市日前已宣布，非自住房屋2戶以下稅率2.4%，3戶以上稅率3.6%，市議會尚未通過。

財政部賦稅署副署長許慈美指出，已發布作業原則，對於本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋4戶以上者，房屋所在地稅捐機關將於8月10日前寄發輔導自住房屋申請通知函及房屋資料歸戶，房屋所有人收到通知後，應於2個月內填寫回覆單，並郵寄或前往稅捐機關申請其中3戶按自住房屋稅率課稅。

許慈美表示，持有3戶以下房屋者，雖不會接到通知函，但房屋若出租或無實際居住事實，也要誠實申報；因為稅捐機關進行房屋稅稅籍清查時，會查核有無出租或居住事實，若不符合自住房屋的要件，除了補稅之外，還可能開罰。

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[新聞轉載]都更老來俏 41年以上舊新屋價差變小

[轉載自自由時報/2014.07.17/葉冠妤／台北報導]

中古公寓越老越受青睞？台北市地政局昨公布一份北市新舊房屋資料指出，除中正、萬華與士林區外，屋齡達四十一年以上的中古公寓，與新成屋房價差距反而縮小。地政局副局長潘玉女推測，老公寓多具備改建或都市更新條件，因此吸引買家。

台北市地政局昨公布從一○一年八月至今年四月的房屋分析資料，統計發現，實價登錄上路後，全市新成屋平均單價每坪七十．四萬元，六年至廿年中古大樓平均單價每坪六十二．一萬元，廿一年以上中古大樓平均單價每坪五十八．九萬元，廿一年至四十年中古公寓平均單價為每坪四十六．三萬元，四十一年以上中古公寓平均單價則是每坪五十五．六萬元。

特別的是，除中正、萬華與士林區，四十一年以上中古公寓與新成屋價格差距，普遍小於廿一年至四十年的中古公寓，顯示當公寓屋齡到了一定歲數，與新成屋的價差有變小的趨勢。地政局估測是因老公寓土地持分面積大，具改建或都更效益，因此買氣旺。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，區位佳加上投資利潤大，讓老公寓ＣＰ值高。徐佳馨認為，投資人選擇四十一年以上的老屋，一方面為都更「卡位」，另方面也因老屋區位佳，台灣人有門牌迷思，地段好的老屋不會跌價，「像敦化南路上少有新成屋，卻有許多屋齡四十年以上的老公寓」，因此，越老的中古屋越搶手。

地政局也指出，信義區新成屋每坪單價雖逼近百萬元，但廿一年至四十年的中古公寓價格相對親切，平均單價每坪五十六．六萬元，與新成屋價格差了近四十萬元；想享受都會中心的便捷，不妨從信義區松山路、吳興街、福德街一帶的中古公寓下手。若偏愛住新房，可挑北投、文山區，捷運關渡、新北投站周邊，或政大二期重劃區、福興路、指南路三段附近，新舊房屋價差小，買新房子較划算。

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[新聞轉載]房價所得比高，京城銀董座：年輕人現在別買房

[轉載自中國時報/2014.07.17/陳奕先／台北報導]

京城銀（2809）昨日召開法人說明會，針對央行祭出房市管控措施，董事長戴誠志說，現今房價飛漲、薪水凍漲，若按照目前房價所得比，建議年輕人不要去買房，現在並不是好時機。

央行近期祭出房市管控措施，戴誠志指出，觀察近年房市走向，以台中為例，5年前台中可能1坪才4～5萬元，對月薪3、4萬元的人來說，2個月的薪水就可以買1坪，但現在台中1坪漲到30～40萬元，在房價起漲的同時，一般年輕人薪水並未跟漲，房價所得比已大幅提高。

戴誠志說，買房應該要量力而為，不要因繳房貸而大幅壓縮自己生活的自由度，若年輕人現在才下去買，被房貸綁個20年，對未來的發展性會形成重大影響，因此，建議年輕人現在不要去買房，目前並不是好時機。

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[新聞轉載]央行擴大房市管控 受衝擊豪宅倍增

[轉載自中國時報/2014.07.16/王玉樹／台北報導]

上月央行宣布擴大對豪宅市場的房市管控，房仲業者統計， 2013年符合這波豪宅新認定標準(簡稱新制)的豪宅達1798件，將較原有認定標準(舊制)803件多出995件，翻了一倍有餘。全台豪宅交易量最大的五大都會區還是以「北市」影響居冠，新制認定件數650件，較舊制增加240件。另外「桃園」總件數322件增加高達229件，受衝擊增加件數直逼北市。

永慶房產研發中心經理黃舒衛表示，央行擴大房市管控，確實直接打擊到桃園豪宅市場的痛處，銀行豪宅放貸估價可能低於實際交易總價，將使不少桃園新屋預售豪宅買方貸款受到限縮，估計將對桃園豪宅市場產生相當程度的衝擊，賣壓恐會逐步浮現。

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[新聞轉載]上半年家戶購屋比桃園3.1戶最多、台南1.5戶最低

[轉載自今日新聞/2014.07.16/曹逸雯／台北報導]

今年上半年受到政府打房持續出招影響，6都房市買氣都較去年同期下滑，信義房屋統計6都家戶購屋比同步下滑，買氣最旺的還是在桃園縣，每百戶家庭中，就有3.1戶買房，最低的是台南市，每百戶家庭僅有1.5戶購屋，2都相差1倍，而最受各界矚目的台北市，每百戶家庭也僅有1.6戶購屋。

受到政策影響，房市交易量下滑，上半年買房的家庭明顯較去年減少，家戶購屋比也跟著減少，其中，買氣最旺的桃園縣，今年上半年每百戶家庭中，有3.1戶購入房屋，比去年少了0.5戶；移轉量最大的新北市，家戶購屋比也從去年上半年的2.6%，下降至2.1%；台北市每100戶家庭中也僅有1.6戶購屋，買氣也比去年同期的2%減少。

台中市的家戶購屋比也從去年上半年的2.8%，下降至2.6%；高雄市則從去年上半年的2.1%，下降至1.9%；至於6都中家戶購屋比最低的台南市，也從去年上半年的1.8%，下降至1.5%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年上半年房市政策不斷，影響民眾購屋信心，主要都會區的買氣都呈現下滑，尤其是雙北市影響最大，上半年的買賣移轉棟數年減超過15%，桃園、台中、台南的移轉棟數則年減約5 -10%，買氣明顯優於雙北區域，由於雙北市以外的區域，自住剛性買氣穩定，加上房價水準還在受薪階層可以負擔的範圍內，家戶購屋比的表現也相對北部穩定。

若從戶數資料統計來看，過去1年以來戶數增加幅度最高的落在桃園縣，戶數增加了2%，持續增加的家庭數量，帶動住宅需求，也讓區域房市維持一定買氣，加上央行的選擇性信用管制措施，6月底才新納入部分的桃園熱區，因此上半年桃園的家戶購屋比仍位居6都之冠。

曾敬德指出，上半年房市雖有政策等外在因素干擾，整體交易量呈現下滑走勢，但景氣狀況維持穩定，自住等剛性需求對於房市仍有一定支撐力道，尤其是房價水準相對平價的區域，房市相對受到政策因素干擾的程度也越低。

優美地產企研室召集人葉立敏也表示，今年上半年台北市成屋交易量較去年同期減少16.7%，僅1萬6694棟，不僅是2003年房價起漲後的新低量，甚至比金融海嘯時的交易量都還少4成，唯一逆勢成長的只有萬華區增加11.2%，萬大線建設利多讓萬華在房市冷卻期持續增溫。

 新北市上半年也較去年減少17.5%，3萬1351棟也比金融海嘯時的低點減少3成，唯有五股因重劃區議題延燒，交易量增加49%，泰山7.6%次高，金山3.7%，其餘行政區全面萎縮。葉立敏表示，下半年正式進入房市多空交戰，購屋族應審慎布局資產，爭取議價空間逢低入市。

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[新聞轉載]焦點話題 合宜住宅 看似公平的不公平

[轉載蘋果房地新聞/2014.07.10/記者陳英寰、吳炳澍/台北報導]

*樂透性質的資產重分配

2012年總統大選，雙方陣營在居住正義上頭針鋒相對，馬政府連任後，先後推出與國宅性質類似的合宜住宅，除了提供低於市價的住宅給首購民眾外，抑制房價當然也是政策目標，但在供給量不足的先天缺陷下，反成了一種樂透性質的購屋行為。想要透過合宜住宅來平衡房價，前提是要有相當程度的供給量，且若打算興設於市中心，一方面土地資源稀少，可提供的量體恐怕十分有限；另一方面，依照現行規定，合宜住宅過了一定年限就能自由買賣，除非修改規則，只能賣回政府由公部門進行重新分配，否則屆時勢必又是鮮明的炒作標的。

台北市幾處早期興設的國宅就是最佳例子，竣工於民國72年的大安區成功國宅，當時每戶承購價只要1百萬多元，但時至今日每戶市價都已超過2千萬元，漲幅是驚人的20倍，原本立意良好的居住社福，最終反而是國有地廉價移轉為私有化，因此現行合宜住宅政策確實有值得檢討之處。

*高房價才造就合宜住宅

現任高雄市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長鄭啟峰於民國87年參與台南地區勞工住宅的推動工作，對相關執行面及缺失瞭解甚深。鄭啟峰指出，勞工住宅針對勞工族群，基本方向與合宜住宅沒什麼不同，最大的不同在於勞工住宅是由民間企業主動找地投資興建，受到政府監督與審核，最後建商須支付40%的獲利給政府，規定售價上限每坪不能超過6萬元。

他回想，家安建設在台南縣佳里鎮推出「多摩市」勞工住宅案，一戶售價最便宜只要198萬元，但由於地點距離市區超過半個小時車程，且當時市中心房價每坪只在10萬元左右，勞工住宅雖然便宜但民眾不一定買單。

就「多摩市」來看，這個案子光是銷售時間就花了2年，因此當房價合理時，民眾不一定會選擇便宜的合宜住宅，重點就是目前房價太高，大多數的民眾都買不起房子，而且想買也不一定買得到。

*以設定地上權方式改善

鄭啟峰最近也觀察到，愈來愈多高雄的年輕人，購屋首要考量在於預算，其次才是地點、屋齡，就算是位於鳥松、大寮等市郊區段或屋齡30~40年的物件，詢問度不減反增，大台北地區情況相信更為明顯，可見現在買房真的大不易。

鄭啟峰表示，政府若想持續推動合宜住宅，必須要破除目前宛如中樂透的抽籤承購方式，或許改採設定地上權來解決，像高雄市有意在大寮區捷運主機廠旁，以及岡山區大鵬九村規劃合宜住宅，並選擇以設定地上權的方式來推動，由於沒有買賣土地持分，日後便可大幅降低炒作行為，加上這幾個地區腹地足以推出可觀量體，不僅滿足受薪民眾購屋需求，也能抑制周邊房價的過度漲幅。

*看似公平的不公平制度

對照鄰近的香港，特區政府推出居者有其屋計畫也就是俗稱的「居屋」，總供給戶數已達到30多萬戶，並開放2成「居屋」單位給「白單」(也就是一般市民)申請購買，讓不少香港市民認同「居屋」是打壓樓市、平抑樓價上升的良方，因此只要供給到達一定量體，合宜住宅還是具有平衡房價及幫助受薪民眾購屋的作用。

不過，房價問題嚴重的大台北地區，目前合宜住宅供給戶數卻十分有限，加上要運氣好抽到籤才有承購資格，把國有地透過建商廉價賣給民眾，制度看似公平其實極為不公平，等於是另一種形式的資產重分配，雖然日前桃園八德合宜住宅爆發弊案，內政部緊急出面宣示暫緩後續推動，可是國人「有土斯有財」的價值觀仍根深蒂固，即便中央態度消極，各地方政府為了紓解地方民怨，預料還是會繼續推動，如何讓遊戲規則更加完備來杜絕弊端，則是接下來該努力的方向。

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[新聞轉載]3眷舍改建社宅106年提供146戶

【轉載自自由時報/賴筱桐/2014.07.05/新北報導】

新北市政府一○一年檢討閒置公有眷舍使用情況，將運用都更基金三億七千多萬元，拆除永和、板橋及新莊三處老舊建物，重建社會住宅，除永和與秀朗派出所共構外，板橋府中段及新莊立德段全棟做「只租不售」的社宅，預計一○六年前提供一百四十六戶，活化公有資產。 

板橋及新莊 全棟「只租不售」 

城鄉發展局企劃建築科科長陳建吉表示，三處公有眷舍早期為市府員工宿舍或教師宿舍使用，平均屋齡四、五十年，已出現牆壁龜裂、壁癌及漏水等情形，若進行房屋修繕或改建不符成本效益，且多數眷舍長期閒置無人使用，拆除重建可增加容積做青年社會住宅，協助青年朋友減輕租屋負擔。 

事實上，永和秀朗派出所、板橋府中段及新莊立德段三處眷舍原本只打算釋出部分空間，規劃六十六戶做青年社會住宅，但有民代質疑提供戶數太少，未達到照顧弱勢或青年目的，恐有圖利建商之嫌，城鄉局檢討後再提高戶數。 

陳建吉說明，三處社會住宅預定地皆鄰捷運站，其中永和秀朗派出所民國六十九年建造，為兩層樓建物，七十三年增建永利消防分隊辦公室與停車場，未來大樓完工後，一至三樓及四樓部分空間供社會住宅使用。 

此外，板橋府中段兩層樓建物原為兩戶市府員工宿舍，今年秘書處收回，基地近府中商圈及區公所、警察局等行政機關，生活機能佳，現地有廿一棵樹木，市府盼原地保留，施工開挖階段盡量避開樹木生長途徑，若有需要將妥善移植處理。 

新莊立德段基地位於永寧街廿一巷、捷運新莊站後方，兩層樓矮房過去是新莊國中教師宿舍，荒廢多年無人進駐，建物外觀被藤蔓植物覆蓋，有如廢墟，影響市容景觀，且巷道狹窄，有公共安全疑慮，易淪為治安死角，重建可望提升整體環境品質。 

城鄉局住宅發展科科長鄭健志表示，青年社會住宅申請條件為在新北市就學或就業滿一年的廿至四十歲青年，且父母在新北市無自用住宅，若申請人數大於既有名額，採抽籤方式辦理。 

至於租金如何訂定？鄭健志說，將參考附近房價，以市價八折出租，弱勢可享六四折優惠。 

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社宅租金 專家：應考量弱勢能力

針對新北市府運用公有地興建社會住宅，社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如表示，政府若能在土地有限情況下，檢討閒置空餘屋改建社宅，基本上是好的政策方向，但租金部分不該以市場價格或利潤決定，必須回到照顧弱勢原則，考量弱勢族群是否負擔得起房租。 

林育如指出，先前新北市政府在中和及三重推出的三處社會住宅ＢＯＴ案，僅廿一％租金低於市價八折，她認為，以ＢＯＴ模式興辦社會住宅，企業為賺取利潤，當然是有利可圖才願意投資，完全背離社宅照顧弱勢的原始意義。 

租金方面，林育如認為，公部門從市場機制觀點出發，只想著打幾折優惠，卻沒有考慮弱勢族群是否真的付得起房租，市府應該評估租期、空間大小及租金價格是否符合弱勢者居住需求，否則蓋一堆社宅仍徒勞無功。 

Ours專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示，地方政府願意出資興建社會住宅是好事一樁，利用公有土地簡單又便利，優於ＢＯＴ模式，相信公民團體將抱持正面態度看待。 

「天下沒有白吃的午餐！」彭揚凱說，社會住宅屬於社會福利政策，本來就不是營利事業，ＢＯＴ政府一毛錢都不用出，企業為賺錢只好壓低社宅比例，淪為商業用途，本末倒置。 

他認為，興辦社宅的模式可尋求多元方向，不論是找民間企業合作或市府自己花錢蓋，公部門一定要出資補貼，重新評估財務模式，才能真正落實照顧弱勢。

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[新聞轉載]房市降溫 土增稅6月負成長

【轉載自工商時報/林淑慧/2014.07.11/台北報導】

財政部統計，6月土地增值稅收為86億元，較去年同月減少2億元、年減2.5％。官員表示，這是土增稅單月稅收近1年半以來，首度轉為負成長，顯示國內房市動能趨緩。

統計處副處長許瑞琳指出，6月土地增值稅徵起件數為6萬1,175件，較上年同月減少965件，衰退1.6％，但在各地方政府調高公告現值下，6月稅收小幅衰退2.5％，此是101年11月以來首度負成長，對全年稅收影響仍待觀察。

許瑞琳指出，上半年土增稅徵起件數達37萬4,935件，仍較去年同期成長1％，累計稅收達544億元，較去年同期增加40億元，雖不如以往二位數的成長幅度，但年增率仍保有8％，稅收仍創下88年以來同期新高，預估今年土增稅收達成目標無虞，但成長幅度將不如以往。

他說，近期國內房市交易出現「北部冷、中南部熱」，北部房市交易件數逐月減少，中南部取而代之，受到投資人青睞，交易件數呈現增加趨勢，而上半年交易件數僅較去年同期成長1％，顯示房市成長動能已然降溫，尤其北部房地產市場交易趨於緩和。

另外，央行進一步嚴控房市，資金是否棄房入股？財政部官員指出，不管就土增稅起徵件數以及稅收來看，目前跡象仍不明顯，還需觀察2至3個月才能明朗。

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[新聞轉載]服貿會不會讓台灣房地產香港化？

【轉載自聯合報/太平洋房屋行銷部顧問李季鴻/2014.04.06】

318學運後，兩岸服貿議題發燒，許多人憂慮陸資炒房，台灣房地產將香港化；這是真的嗎？我從幾個角度分析： 

一、投資面、目前台灣房價租金略高於1.4%，比全球最低，房價與租金的倍數卻高達64倍，投資客期待服貿通過後店面價格還會繼續漲，但從台灣實質經濟力來看，房市已經到頂了，尤其店面與過度膨風的住宅背離了實際經濟狀況，背離愈遠、泡沫愈大，房市「消風」似難避免，過度炒作的房價將打回原形，即使陸資也難以挽回，因為已經「沒空間」了。 

二、法令面：大陸人士來台買房仍有「五四三限制」，包含貸款不得超過五成、每年停留四個月、買房後三年不得轉讓，服貿簽定後，這些限制也未鬆綁，加上陸資買房，必須先取得縣市政府、中央目的事業主管機關、以及內政部等單位核准，陸資正常買房都得克服重重關卡，何況找人頭炒房，難度更是高。 

三、心態面：陸資在台買房雖不容易，但仍有人認定陸資可能「不計盈虧」以人口優勢來台，只要買50萬戶，就足以撼動整個台灣房市。現實情況卻是，台灣開放陸資買房逾10年，核可的投資案件不到50件，國內每年移轉棟數約35萬棟，所占比率只是九牛一毛。 

何況，對陸資來說，全球有更多投資報酬率高、房價低、風景優美，或是更具有「虛榮感」、更值得投資的物件，台灣房地產真能吸引陸資嗎？恐怕仍有待檢視。 

四、服貿面：最後直接檢視服貿開放陸資投資的部份，陸資投資20萬美元可申請2人來台工作，每增加50萬美元可增加1人，最多不能超過7人，而且每年營業額要達新台幣1000萬元以上，來的主管還得需符合學士或碩士學位，2年以上工作經驗，或是具有專業證照、5年以上經驗。 

從這些條件就可知道，陸資真的要來台投資的門檻並不低，所以真正會因為服貿開放來台投資的人究竟有多少？而這些投資者的幹部、員工又因為時常在全球流動、工作，生活的不確定性高，大多數海外工作者多半以租屋為主、買屋者少，所以陸資實質會增加的購屋數量恐怕不高，更別說還要「炒房」，也因此台灣房市香港化這個說法，目前應該很難實現，也很難成立。

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[新聞轉載]開第1槍 台銀限縮房貸成數

【轉載自蘋果日報/陳瑩欣/2014.05.09/台北報導】

配合政策打房，行庫房貸業務緊縮，合庫、土銀近期皆鎖定第2戶房貸利率從嚴政策，平均水準約2.5%∼2.75%，台銀除利率限制外，本月另加碼限縮房貸成數規範，想要爭取貸款成數8成的民眾，房貸收支比從原先規定的120%拉高至130%，新制不論首購或第2戶以上房貸皆適用。

台銀高層透露，除了房貸利率謹慎規範首購2.1%、第2戶以上2.26%起外，本月已新納入「放款成數從嚴」策略，將今年年初才明文規定房貸收支比在120%者才可貸8成的限令大幅調整，現在房貸收支比120%的房貸借款人，最高只能核貸7.5成，想在台銀擁有8成以上房貸，收支比必須達130%才行。

合庫土銀利率從嚴

所謂房貸收支比，即每月薪資扣除必要生活費以後，可支配所得佔每月應償付房貸本息比例。據了解，台銀此次限縮放款成數認定方式，採「全面性調整」原則進行，即房貸收支比在120%者，最高核貸7.5成、110%者，最高核貸7成，每少10%，放款成數即會調降1級，偏低者恐不予核貸。 

舉例來說，有意買房的黃先生每月可支配所得為3.6萬元，每月房貸本息攤還金額為3萬元，房貸收支比即為120%，原本有機會爭取核貸金額8成貸款資金，但現在核貸最多僅7.5成，若房貸成數想要有8成以上，黃先生在本息攤還金不變的前提下，每月可支配所得要調升至3.9萬元才行。 

國內房貸龍頭土銀、合庫近期受到房貸放款逼近法令規範上限影響，承作利率皆向上走高，相較之下，台銀房貸授信業務可承作空間較大，且年初才祭出成數限縮禁令，頗令市場不解。台銀內部主管透露，為了配合政府穩定不動產市場策略，避免選舉、升息等不利因素衝擊房市，寧可減少單一房貸承作量。 

近期財政部、行庫房市策略房貸戶違約風險增

合庫銀主管表示，目前第1戶房貸利率2.2%起，第2戶達2.5%至2.75%起，房貸成數認定尚未調整，不過目前已從嚴認定分區分級規定，如果主管機關明文從嚴規定房貸收支比規範，不排除跟進調整。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，銀行緊縮貸款後，未來房貸戶違約風險將大幅增加，購屋人宜注意沒收訂金的風險，另外，該訊息也意味某些區域價格上攻有限，下行機會增加，投資人宜審慎評估，以免套在高點。 

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