[社論]避重就輕，草率無能--房改盟對行政院住宅政策與不動產稅改方案之批判(電子報第8期)

 行政院長江宜樺在9月24日提出，預計至民國112年將提供超過10萬戶「廣義」社會住宅。未來10年內要讓全國社會住宅從目前6,800戶提高5倍至3.4萬戶，全國住宅租金補貼也將從目前補助2.5萬戶倍增到6.5萬戶，身障法補貼也會增加到1.5萬戶。

    行政院官員表示：「社會住宅只有雙北市及台中市表示有需求，其他各縣市都表示只需租金補貼政策即足夠，不需新建社會住宅。」若社會住宅要達5％，以雙北市計也要10萬戶，以每戶造價300萬計，10萬戶需籌措3,000億元住宅基金，內政部高層表示：「現有政府財政能力做不到，必須以住宅租金補貼作社會住宅重要配套。」江宜樺指出，住宅或不動產的合理化，涉及包含稅制改革等多元措施及方案，住宅興建只是其中一項，因此必須回歸「健全房屋市場方案」進行宏觀討論。

    關於不動產交易所得稅方面，依據媒體披露之財政部發布內容，將採取自住(一戶)免稅，並另訂排富或持有年數之限制條件。此外，有關農地應否課稅方面，財政部之前曾表示農地暫不考慮納入，後又以「研議中」方式帶過。

    房改盟認為，社會住宅與不動產稅改不僅是房改盟與巢運等諸多民間團體的主要訴求，也獲得社會大多數民眾的支持。然而，目前行政院對於社會住宅與不動產稅改的回應，實屬避重就輕，不但欠缺全盤考量與嶄新思維，且相關部門間亦未充分溝通與整合，顯得十分草率，完全沒有展現出解決問題的能力，房改盟的看法如下:

• 草率無能的住宅政策

1. 中央政府主導的全國社會住宅興辦目標還不如一位市長候選人政見：江院長宣稱社會住宅興辦數量增加五倍，以10年3.4萬戶為目標。臺北市長參選人柯文哲先生早已提出要興建5萬戶社會住宅，為何江院長的企圖心還不如柯醫師?
2. 沒有「廣義」的社會住宅，只有真的社會住宅：馬總統簽署頒布實施的住宅法明文規定，社會住宅就是政府直接興建或鼓勵民間興辦的住宅。下屬胡亂發明的扭曲說法，堂堂行政院長怎麼這麼不分青紅皂白就拿來當國家政策。

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[專題]地上權與使用權住宅問題多多

薛立敏  (中國科技大學國際商務系教授及中華民國住宅學會理事長)

近幾年來地上權建案開始趨於普遍，主要是因為政府在不賣地的原則之下，標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權，而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出，是地上權的進一步蛻變，建築物所有權統一登記在建商的名下，再予以信託，而買方連建物的所有權也沒有，只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案，它就是這類使用權的新型態住宅。事實上，台北市今年就有10個這類的建案推出，由於售價較為便宜，在高房價之下十分受到矚目，我去看屋時，發現現場看屋的民眾十分的踴躍。

我曾經主張廣推地上權住宅，認為可以解決現在高房價之下，一般中產階級負擔能力不足的問題。然而，在我實地看屋之後，發現這種新型態住宅，仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言，它是一個資產（華固的建案每坪售價在50萬元左右），但卻不具備傳統自有住宅的法律地位，勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下，產生了許多的問題，試分析如下：

第一，產權保障不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明，土地所有權是歸政府，而房屋所有權則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有權不會被挪用。買屋者得到使用權，是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣，就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來，每個建案的使用權登記與移轉，會由不同的建設公司自行管理，每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高，如果發生糾紛，處理的過程與機制也在未定之數，這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外，如果建設公司倒閉了，登記移轉是否會無法進行，也是一大隱憂。

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[最新消息]2014年住宅學會年會論壇預定討論議題

2014年中華民國住宅學會年會預定於2014年12月6日召開，會中預定就以下五項議題舉辦論壇，並有相關的論文發表，相關議題如有寶貴意見也請諸位先進不吝指教。如有建議，請聯絡住宅學會或由房改盟轉達。

壹、住宅政策

一、整體住宅政策之檢討

目標: 尊重市場機能、維護社會公義、鼓勵民間參與、保障居住權利

1. 如何健全住宅市場發展? 是否有具體可量化的追求目標?
2. 現行住宅市場有哪些迫切需要改善的問題?
3. 現行住宅相關法規有哪些需要增修之處?
4. 如何提升居住安全與品質? 是否有具體可量化的追求目標?
5. 住宅主管機關之位階、架構、及權責是否應調整? 
6. 中央與地方在住宅政策上應如何分工合作?

二、住宅資源與補貼方案之規劃

目標: 財源穩定、弱勢優先、機會公平、充分整合與銜接、輔助市場機制、資源有效率利用

1. 住宅補貼資源如何穩定籌措? 除政府編列預算外，都市整體開發、土地使用變更、都市更新、容積移轉、開發捐…等手段如何配合?
2. 中央與地方在財源籌措與推動上如何分工合作?
3. 購屋補貼、修繕補貼、租金補貼、直接興建社會住宅等補貼方案之功能釐清、資源配置比例、以及銜接方式為何?
4. 如何界定各項住宅補貼者之合理條件限制? 
5. 如何進行受補貼者資格之動態查核?
6. 接受住宅補貼者之補貼銜接機制為何?
7. 如何協助受補貼者回歸市場機制?
8. 如何合理評估各項住宅補貼資源之績效?

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[專題]房地產稅制改革與稅基界定

林子欽(政治大學地政學系教授兼系主任)

財政部提出房地合一、實價課稅的方向。乍看之下，似乎這八個字是一體的，必需一氣呵成。透過房地合一，才能實價課稅。但是，另一種思考方式，則是將他們視為上下聯的觀念，拆成前面四個字和後面四個字。如果房地分離，可能實價課稅嗎？或許房地分離時的價格，才是代表課稅時應該的真正價格。這兩種解讀文字的方法，正代表了兩種稅基的概念。以下分別討論不動產的持有課稅以及交易課稅。

持有稅

房地稅基分開的目的，在於採行重課土地、輕課建物的差別稅率財產稅。這樣的稅制，被認有促進土地利用的功能。首先，透過對於土地課徵較高的稅率，理性的生產者，會以相對便宜的資本取代土地，導致較高的土地利用密度、減緩都市擴張壓力。著名的美國匹茲堡研究，就被視為支持差別稅率財產稅的主要證據。如果這樣的證據是普遍的，土地和建物價格就應該分開估算，以便課以不同的稅率。但是這樣的思維，遺漏了土地利用另外一個重要面向：土地使用管制。在建蔽和容積管制之下，透過稅賦影響土地利用的功能很難存在。因為土地利用強度已經有了上限，而且這個使用強度是考慮都市整體發展所決定的，不應該輕易改變。如果現行建物興建皆已達到最高法定使用強度，那麼房地分離課稅的土地利用功能更是無法發揮。

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