( 呂宗盈 國立屏東商業技術學院不動產經營系助理教授)
「安居樂業」是民眾最基本的生活需求，但如何先覓得一個可以終生「安居」的處所，同時也能夠找到一份穩定的工作，如此才得以真正安心的過著幸福快樂的日子，這個願望無非是目前絕大多數民眾所在乎及渴望的嚴肅課題。然而在房價高漲，薪水凍漲且物價與水電不斷上漲的情況下，人民想要擁有一間能夠「安居」棲身的住宅，恐怕是現代居民難以達成的夢想。
台灣住宅市場產品多樣性，但不同產品卻有其特定的對象才適合購買居住，「豪宅」只有富豪權貴或資金雄厚的投資客才能買得起，老百姓只能在一般住宅中尋找合適的住宅。不過根據報導，內政部營建署公布20個縣市2013年第4季房價負擔能力指標統計，其中台北市及新北市房貸負擔率分別高達63.37％及53.51％；也就是說，若在台北市及新北市貸款買房，家戶月可支配所得中超過6成及5成是用來支付房貸。同期台北市及新北市房價所得比（又稱「購屋痛苦指數」）仍維持高檔，分別達15.01倍及12.67倍，續居全國前兩名；相較國際認定房價所得比5倍為正常標準，分別超標2倍及1.54倍。此外，根據調查結果顯示，2013年第4季全國（20個縣市平均）房貸負擔率為35.36％、房價所得比為8.37倍，被判定持續屬於房貸負擔較重狀態。其中，屏東縣及基隆市房貸負擔率分別為19.05％及20,42％，房價所得比各為4.51倍及4.84倍，均在國際認定的合理標準範圍內，也是唯二屬於合理負擔能力內的縣市，其餘18個縣市房價所得比均超過5倍。
根據美國顧問公司Demographia界定的房價負擔能力評估標準，房價所得比3倍及3倍以下，對於一般家庭來說，算是可負擔水準；3.1倍到4倍屬於「負擔略微超過」；4.1倍至5倍則為「嚴重負擔不起」；超過5倍更被評為「極度負擔不起」。若依此對照營建署最新的房價負擔能力指標統計，調查的20個縣市中，除屏東縣及基隆市外，均落入「極度負擔不起」的評定標準。由此可知，台灣一般民眾想擁有一個可「安身立命」的家，簡直是天方夜譚，更何況是薪資水準只有22K的年輕族群。在此狀況下，如何尋找一個「物廉價美」的住宅，就成為購屋族所殷殷期盼的夢想，目前在市場上就出現所謂的「工業住宅」吸引民眾購屋的另一選擇。
所謂「工業住宅」泛指建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。不過「工業住宅」在現行法規與實務上仍有商榷之處，民眾選購時應加審慎評估各種因素，茲列舉如下討論：
一、住宅使用適法性問題
依據「都市計畫法」第36條規定：「工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。」此外，另依「都市計畫法施行細則」第18條規定：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。但公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施，不在此限：…」。由此可知，工業區土地本應以供工業使用為主，如作為非工業使用，便涉違法使用，「工業住宅」即屬之。雖然「工業住宅」建物本身因有依法申請建築執照興建，即屬合法建物，但因位於工業區只能做工業相關設施使用，若做為「住宅」使用，便已屬違反土地使用分區的規定，一但遭檢舉，勢必會面臨取締拆除的命運。
二、建商不實廣告引爭議
由於工業用地取得成本比一般住宅區相對較低，因此，少數建商即在工業用地上蓋房，而以類似一般住宅產品的廣告方式銷售，或是在銷售廣告中雖載有使用分區為乙種工業區供一般商業設施、一般事務所使用字語，但在平面家具配置參考圖、樣品屋及模型屋提供名眾參考時，圖說仍刊載了住家臥房、客廳、書房、廚房及衛浴設備的住家格局，不明就裡的民眾會誤以為「工業住宅」與一般住宅無差別。事實上，建商若在銷售時沒有明確揭示或告知購屋者相關訊息，便有隱瞞事實涉嫌廣告不實誤導民眾之嫌。
三、房屋貸款不適用政策性優惠利率
「工業住宅」吸引人之處乃是其房價比一般市場行情約低1至2成，但由於其係位處工業區內且有違法使用之嫌，並不適用任何政策性的優惠利率房貸。此外，民眾若要申請銀行房貸，一般而言，銀行承貸意願並不高，若有的話也只能貸到6至7成，這對年輕首購族及購屋資金不夠充裕的民眾而言，顯然是一項購屋障礙。
四、房價雖低但生活品質堪憂
雖然「工業住宅」房價較一般市場行情低廉，但由於其興建之初係以工業建設導向為主，在設計上乃是依據工業廠房標準而定，因此，在結構與環境的規劃配置上均會以廠房設施為考量，所以很難兼顧到居住機能。興建完工後，左鄰右舍可能會有工廠進駐，屆時工廠所產生的噪音、空氣汙染、貨物及車輛進出頻繁…等問題將隨之而來，居住環境勢必遭受嚴重的影響進而降低居住的生活品質。
五、水電及相關稅負與一般住宅無異
購買乙種工業區、將一般事務所做為居住使用，只要所有的規格、建材及隔間都跟送照圖完全一樣，並且符合相關法規規定，即屬合法建築。根據財政部解釋令，登記一般事務所或一般服務業使用的住宅，經申請符合自用住宅相關規定，水電及稅負與一般住家相同。「工業住宅」只要依照土地稅法有關自用住宅之規定，即：1、直系親屬設戶籍；2、都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝；3、申請時無出租或營業情形。因此，若只要符合以上條件，地價稅則可依自用住宅稅率2 ‰的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。
「工業住宅」在台灣住宅市場上已行之有年，其存在是不爭的事實，而其衍生的諸多問題，不僅牽涉到政策、制度、法令乃至於民眾權益各層面，此刻皆有賴政府相關權責單位積極尋求解決之道，以免讓民眾無所適從遭受不必要的損害。近來內政部營建署正加強督導已取得建照的銷售中建案，一旦發現工業區土地變相作為住宅使用，便是有違反都市計畫土地使用分區管制之規定，地方政府得依「都市計畫法」第79條及第80條規定，處以6至30萬元罰鍰並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，甚至移送強制執行、處以有期徒刑或拘役。此外，營建署也針對工業住宅建案進行三階段稽查，第一階段是建案預售廣告期間，由都市計畫、建築管理、地政、消保與法制等相關單位組成聯合稽查小組，針對買賣定型化契約進行稽核；第二階段則是建築物施工階段，協請各地方政府增列地面層以上中間樓層的勘驗事項，並針對管道間留設是否合理加強查核；第三則是使用階段，要求地方政府針對已經取得使用執照的建案，查察是否蓄意二次施工，並集中設置機電設備空間與衛生設備違規裝修、變更居住空間等用途。
