[專題]不動產稅、房地價與公共服務

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

不動產稅收是地方政府最主要的財源，[1]其實值稅率的高低，會透過資本化效果(capitalization effect)影響不動產價格與價值。此外，不動產稅收的多寡，對地方政府財政與公共服務提供能量，亦具有決定性影響。

一、 不動產稅與房地價

不動產稅與房地價關係的討論，以Oates(1969)的實證研究為開端。研究上所稱之不動產稅，指的是不動產所有人每年繳納之財產稅，即為國內的地價稅與房屋稅，並不包含資本利得稅。此議題在研究初期的觀點認為，不動產稅提高將增加持有成本，促使所有權人尋求更有效率的使用，不然就出售給更有能力使用者，因此可促進供給與使用效率。(Grieson, 1974;Bentick, 1979； Edwards,1984)後期的論點則加入實質選擇權(Real Option)觀點，認為權利人會視未來增值潛力與持有成本，共同決定繼續持有或出售不動產。若未來增值潛力有限，會加速地主開始使用，或增加土地供給量，但需求量則會減少。(Capozza and Helsley, 1989、1990；梁仁旭, 1998；周良惠, 1992)因而經由供給的增加與稅賦的資本化效果，確實會產生價格下跌的結果。

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[1] 2012年地價稅、房屋稅與土地增值稅占全國各縣市政府總稅收71.66%，佔自籌財源40.14%。