[你不知道的房市資訊]臺北市房價負資產價值之壓力評估

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)

負資產價值指的是當資產價值低於其所擔保的貸款餘額時，該資產就存在負資產價值；負資產的存在對於銀行的風險管理是相當重要的議題，負資產過多、負資產價值過高將使得整體房貸戶發生違約的機率也增加，對不良資產的產生機率也有相當大的影響。本文希望透過臺北市購屋者之貸款負擔率來評估整體房價負擔壓力，並建立負資產壓力指標，模擬未來在不同房價跌幅下，不同貸款成數、奢侈稅、土地增值稅及仲介費對於負資產壓力指標的影響。

本議題採用內政部營建署委託研究之「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」及「住宅價格指數編制之研究」的相關數據進行分析。

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[專題]不動產稅會如何轉嫁?轉嫁成甚麼?

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

這些年來台灣再不房地產領域做了幾項新增稅制或調整，包含奢侈稅(特銷稅)、豪宅稅(房屋評定現值調整)、囤屋稅(房屋稅條例修訂)，以及最近財政部希望新增的房地產資本利得稅。這些稅負會不會經由租稅轉嫁，導致房價上漲與購屋人的負擔加重。這是目前評估稅改時，必須被重視的問題。

我們先從MBA智庫百科來瞭解租稅轉嫁的意義：「稅負轉嫁（Shifting of Taxation）是指稅法上規定的納稅人將自己所繳納的稅款轉移給他人負擔的過程。例如：汽車製造商通過提高價格的辦法，將所繳納的稅款向前轉嫁給消費者；棉布製造商通過壓低棉花收購價格的方法將所繳納的稅款向後轉嫁給生產者；雇主採用削減工資的辦法將所繳納的稅款轉嫁給雇員負擔等。稅負轉嫁的數量，取決於不同性質稅種、徵稅的經濟環境以及納稅人可能性時所採用的手段。」http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E7%A8%8E%E8%B4%9F%E8%BD%AC%E5%AB%81

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[專題]不動產稅、房地價與公共服務

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

不動產稅收是地方政府最主要的財源，[1]其實值稅率的高低，會透過資本化效果(capitalization effect)影響不動產價格與價值。此外，不動產稅收的多寡，對地方政府財政與公共服務提供能量，亦具有決定性影響。

一、 不動產稅與房地價

不動產稅與房地價關係的討論，以Oates(1969)的實證研究為開端。研究上所稱之不動產稅，指的是不動產所有人每年繳納之財產稅，即為國內的地價稅與房屋稅，並不包含資本利得稅。此議題在研究初期的觀點認為，不動產稅提高將增加持有成本，促使所有權人尋求更有效率的使用，不然就出售給更有能力使用者，因此可促進供給與使用效率。(Grieson, 1974;Bentick, 1979； Edwards,1984)後期的論點則加入實質選擇權(Real Option)觀點，認為權利人會視未來增值潛力與持有成本，共同決定繼續持有或出售不動產。若未來增值潛力有限，會加速地主開始使用，或增加土地供給量，但需求量則會減少。(Capozza and Helsley, 1989、1990；梁仁旭, 1998；周良惠, 1992)因而經由供給的增加與稅賦的資本化效果，確實會產生價格下跌的結果。

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[1] 2012年地價稅、房屋稅與土地增值稅占全國各縣市政府總稅收71.66%，佔自籌財源40.14%。

[專題]臺北市住宅存量老化速率分析

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)

臺北市住宅老舊問題相當嚴重，都市更新推動效率相對不足，如何觀察與推估住宅老化程度與趨勢，為都市管理之重要課題，亦是評估各地區是否應加速或以較積極手段推動更新時間點之參考訊息。本文以分析各行政區老舊住宅在後續年度內之老化速度，以做為相關政策規劃之參考。

一、住宅存量與品質概況

(一) 住宅存量現況

本文採用內政部不動產資訊平臺住宅統計之102年第3季房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分之數據，計算臺北市12行政區各屋齡別與面積別之住宅數量與佔存量比例，據以分析住宅存量之現況。

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[社論]房改盟籲請行政院出面主導不動產稅改(電子報第七期)

健全房市與改革不動產稅制是促進國家穩健發展，且具備堅實民意的重大政策。財政部推動「房地合一，實價課稅」稅改原則，我們深表認同支持；但我們要求，不動產稅制改革必須是持有稅與利得稅的全面改革。

不動產稅改並非僅是財政與租稅公平問題，而是綜合經濟發展、社會公平、財政健全、房市安定，以及中央與地方政府共同面對的國家重大制度議題，實非財政部或內政部可單獨推動，房改盟籲請應由行政院出面主導不動產稅改。

若依據財政部方案僅改革資本利得稅，將造成全面加稅與產業蕭條，空屋閒置更加惡化，地方政府財政更加困難，租稅公平亦僅局部實現。

若全面進行稅改，僅囤房囤地者加稅，市場交易規模得以維繫，空屋可加速釋出，地方政府財政獲得顯著改善，租稅公平可以全面落實。

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