[專題]「工業住宅」面面觀

( 呂宗盈 國立屏東商業技術學院不動產經營系助理教授)

「安居樂業」是民眾最基本的生活需求，但如何先覓得一個可以終生「安居」的處所，同時也能夠找到一份穩定的工作，如此才得以真正安心的過著幸福快樂的日子，這個願望無非是目前絕大多數民眾所在乎及渴望的嚴肅課題。然而在房價高漲，薪水凍漲且物價與水電不斷上漲的情況下，人民想要擁有一間能夠「安居」棲身的住宅，恐怕是現代居民難以達成的夢想。

台灣住宅市場產品多樣性，但不同產品卻有其特定的對象才適合購買居住，「豪宅」只有富豪權貴或資金雄厚的投資客才能買得起，老百姓只能在一般住宅中尋找合適的住宅。不過根據報導，內政部營建署公布20個縣市2013年第4季房價負擔能力指標統計，其中台北市及新北市房貸負擔率分別高達63.37％及53.51％；也就是說，若在台北市及新北市貸款買房，家戶月可支配所得中超過6成及5成是用來支付房貸。同期台北市及新北市房價所得比（又稱「購屋痛苦指數」）仍維持高檔，分別達15.01倍及12.67倍，續居全國前兩名；相較國際認定房價所得比5倍為正常標準，分別超標2倍及1.54倍。此外，根據調查結果顯示，2013年第4季全國（20個縣市平均）房貸負擔率為35.36％、房價所得比為8.37倍，被判定持續屬於房貸負擔較重狀態。其中，屏東縣及基隆市房貸負擔率分別為19.05％及20,42％，房價所得比各為4.51倍及4.84倍，均在國際認定的合理標準範圍內，也是唯二屬於合理負擔能力內的縣市，其餘18個縣市房價所得比均超過5倍。

根據美國顧問公司Demographia界定的房價負擔能力評估標準，房價所得比3倍及3倍以下，對於一般家庭來說，算是可負擔水準；3.1倍到4倍屬於「負擔略微超過」；4.1倍至5倍則為「嚴重負擔不起」；超過5倍更被評為「極度負擔不起」。若依此對照營建署最新的房價負擔能力指標統計，調查的20個縣市中，除屏東縣及基隆市外，均落入「極度負擔不起」的評定標準。由此可知，台灣一般民眾想擁有一個可「安身立命」的家，簡直是天方夜譚，更何況是薪資水準只有22K的年輕族群。在此狀況下，如何尋找一個「物廉價美」的住宅，就成為購屋族所殷殷期盼的夢想，目前在市場上就出現所謂的「工業住宅」吸引民眾購屋的另一選擇。

所謂「工業住宅」泛指建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。不過「工業住宅」在現行法規與實務上仍有商榷之處，民眾選購時應加審慎評估各種因素，茲列舉如下討論：

一、住宅使用適法性問題

依據「都市計畫法」第36條規定：「工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。」此外，另依「都市計畫法施行細則」第18條規定：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。但公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施，不在此限：…」。由此可知，工業區土地本應以供工業使用為主，如作為非工業使用，便涉違法使用，「工業住宅」即屬之。雖然「工業住宅」建物本身因有依法申請建築執照興建，即屬合法建物，但因位於工業區只能做工業相關設施使用，若做為「住宅」使用，便已屬違反土地使用分區的規定，一但遭檢舉，勢必會面臨取締拆除的命運。

二、建商不實廣告引爭議

由於工業用地取得成本比一般住宅區相對較低，因此，少數建商即在工業用地上蓋房，而以類似一般住宅產品的廣告方式銷售，或是在銷售廣告中雖載有使用分區為乙種工業區供一般商業設施、一般事務所使用字語，但在平面家具配置參考圖、樣品屋及模型屋提供名眾參考時，圖說仍刊載了住家臥房、客廳、書房、廚房及衛浴設備的住家格局，不明就裡的民眾會誤以為「工業住宅」與一般住宅無差別。事實上，建商若在銷售時沒有明確揭示或告知購屋者相關訊息，便有隱瞞事實涉嫌廣告不實誤導民眾之嫌。

三、房屋貸款不適用政策性優惠利率

「工業住宅」吸引人之處乃是其房價比一般市場行情約低1至2成，但由於其係位處工業區內且有違法使用之嫌，並不適用任何政策性的優惠利率房貸。此外，民眾若要申請銀行房貸，一般而言，銀行承貸意願並不高，若有的話也只能貸到6至7成，這對年輕首購族及購屋資金不夠充裕的民眾而言，顯然是一項購屋障礙。

四、房價雖低但生活品質堪憂

雖然「工業住宅」房價較一般市場行情低廉，但由於其興建之初係以工業建設導向為主，在設計上乃是依據工業廠房標準而定，因此，在結構與環境的規劃配置上均會以廠房設施為考量，所以很難兼顧到居住機能。興建完工後，左鄰右舍可能會有工廠進駐，屆時工廠所產生的噪音、空氣汙染、貨物及車輛進出頻繁…等問題將隨之而來，居住環境勢必遭受嚴重的影響進而降低居住的生活品質。

五、水電及相關稅負與一般住宅無異

購買乙種工業區、將一般事務所做為居住使用，只要所有的規格、建材及隔間都跟送照圖完全一樣，並且符合相關法規規定，即屬合法建築。根據財政部解釋令，登記一般事務所或一般服務業使用的住宅，經申請符合自用住宅相關規定，水電及稅負與一般住家相同。「工業住宅」只要依照土地稅法有關自用住宅之規定，即：1、直系親屬設戶籍；2、都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝；3、申請時無出租或營業情形。因此，若只要符合以上條件，地價稅則可依自用住宅稅率2 ‰的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。

「工業住宅」在台灣住宅市場上已行之有年，其存在是不爭的事實，而其衍生的諸多問題，不僅牽涉到政策、制度、法令乃至於民眾權益各層面，此刻皆有賴政府相關權責單位積極尋求解決之道，以免讓民眾無所適從遭受不必要的損害。近來內政部營建署正加強督導已取得建照的銷售中建案，一旦發現工業區土地變相作為住宅使用，便是有違反都市計畫土地使用分區管制之規定，地方政府得依「都市計畫法」第79條及第80條規定，處以6至30萬元罰鍰並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，甚至移送強制執行、處以有期徒刑或拘役。此外，營建署也針對工業住宅建案進行三階段稽查，第一階段是建案預售廣告期間，由都市計畫、建築管理、地政、消保與法制等相關單位組成聯合稽查小組，針對買賣定型化契約進行稽核；第二階段則是建築物施工階段，協請各地方政府增列地面層以上中間樓層的勘驗事項，並針對管道間留設是否合理加強查核；第三則是使用階段，要求地方政府針對已經取得使用執照的建案，查察是否蓄意二次施工，並集中設置機電設備空間與衛生設備違規裝修、變更居住空間等用途。

[專題]高雄市房市分析與漲價的荒謬

（陳永森，國立高雄師範大學地理學系副教授）

「真的房價漲很多！」是高雄市民眾最常掛在嘴裡的一句話。

近幾年來，相信高雄市民眾所感受到突然而來的房價漲幅壓力絕不低於其他縣市，自2009年迄今高雄市總人口數一直持續保持在277萬左右，且產業型態與就業人口數除了基層服務業有部分增加之外，變動率並不高。但高雄市整體住宅存量卻由2009年的964,000戶，成長至目前的1033,603戶，住宅家戶比約為107％，此表示住宅供給量原本即相當充足，但每年所增加的新推案戶量平均卻將近20,000戶。

儘管高雄市房價與所得負擔比約為7.3倍，遠低於台北市的15倍，但據調查高雄市近三年來累積房價漲幅達65.7％，卻為六都之冠，而平均空屋率也高達18％，尤其是位於相對單價高、坪數大的推案區位指標地區，包括：農十六、美術館區、亞洲新灣區、多功能經貿園區以及文化中心周邊，部分建案空屋率更超過七、八成以上，對於高雄市民而言高房價的事實卻是匪夷所思。

就經濟學基本供需原理分析，高雄市產業與人口並未有較大幅的增加或移轉，因而住宅需求增量亦不至於有大幅的變動，但建案推量與空屋數卻一直持續增加，而房價卻反而逆勢上漲，甚至於市場出現號稱每坪單價高達80萬豪宅建案。其主要原因分析如下：

一、中、北部投資客南移，選擇單價相對較低的高雄房產進行投資；

二、部分熱門地區地主與建商進行土地炒作先賺取土地漲幅價差後，土地購置成本大幅提昇，因而墊高建案的平均房價；

三、稅制不公致使投機客房屋與土地持有成本相對不高，致使出現持有套利空間；

四、一般房屋轉手買賣過程中產生比價效應，屋主可能將原本中古屋出售價格參考鄰近地區新成屋或預售屋價格，因而出現惜售情形。

對此不合理市場狀況，提出以下方法與思考面向供讀者參考：

一、政府應積極改革稅制以及提升非自用住宅持有成本，迫使投資客釋出持有的住宅；

二、高雄市仍有大面積的住宅土地供給，包括：高雄新市鎮、高雄大學特定區、多功能經貿園區等，如能透過政府公共設施提供的引導，釋出土地、降低土地開發成本，以提升開發吸引力；

三、政府應適時公告各區域之住宅資訊，包括：空屋數、成交價格、房屋供給量…等相關資訊，使具有購屋需求之民眾有充足的資訊搜尋最適購屋標的；

四、儘管高雄市社會住宅需求相對較低，但仍建議高雄市政府應一定數量的社會住宅，以照顧具有住屋需求的弱勢族群，並可對住宅市場產生一定效果的影響；

五、舊市區仍應加強以都市更新做為改善都市居住與服務品質的策略，並可加強市中心區的住宅供給。

高雄市房市與中北部有著不同的特質，在近期房市量縮價漸減的市場環境以及持續不斷的新推案量與空屋數的情形下，有買房需求的民眾可以思考是否再撐一下，未來會有較合理的房價與較大的議價彈性。

[社論]房地產啊，一兼二顧摸蜆兼洗褲！

在台灣，房地產長期以來一直給人一種刻板的印象，就是消費財兼具投資財的特性，可以一兼二顧摸蜆兼洗褲，具有一舉數得之功效，退可自住棲身，進可出售套利，就算閒置養蚊子都會自然增值產生不勞而獲！猶如財貨中之東方不敗，笑傲投資之林，各路英雄好漢都將「有土斯有財」奉為中土正道，代代薪火相傳。然而，究竟該如何來看待這樣一個進可攻、退可守的財貨？這是不變的法則？投資的神燈？還是人為的扭曲？抑或是市場的失靈？

憲法142條指出：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。」而食衣「住」行貴為民生四大需求之一；憲法143條略以：「中華民國領土內之土地屬於國民全體。」由此可知，維持國計民生之均足，為憲法所揭示，是以將「房地產」視為民生必需之消費財當無疑義，而在此一民生所必需之財貨上，政府應當思維的是如何致力於使國民獲得均足。其次，從經濟學的角度觀之，房地產既為消費財與民生必需品，則消費者獲得的是「使用」房地產所達到的效用滿足，該效用雖有主觀認知程度之不同，但理當能維持國民基本居住之生活條件，達到國民均足之憲法意旨，更是政府對國民的生命財產所應盡之基本保障；因此，將房地產視為消費財，並使國民皆能在此財貨上均足，應當是一個憲法保障的基本原則，且在自住消費使用的前提下，應該不會有人整天滿腦子盤算著住在自宅一天，可節省500元房租這樣的投資大夢吧！

然而，若把房地產拿到商品市場上進行交易，當其價值等同於民生必需品之消費財價值時，則實現國計民生均足之條件應當不變，房屋幾經折舊後，價值將減損剩下殘值，土地雖無折舊問題，但憲法143條對於土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之；就算加計投資人投施的改良部分，並給予合理之報酬，財貨價值整體變化上也應當不大，但在現實社會中，房地產的價格變化卻是扶搖直上，因著資訊不對稱，投機炒作哄抬成分滿天飛。若將「房地產」視為投資財觀之，所謂投資係為了獲得未來不確定之報酬價值，而犧牲目前手中確定之價值，亦即犧牲目前資金之其他用途，選擇投資於房地產，並期望未來能從房地產獲取更高之報酬價值，看似美好，但別忘了報酬與風險的對偶性，吾人喜愛報酬而厭惡風險，但報酬與風險往往如影隨形，台灣房市歷經三次景氣循環，房地產豈有只漲不跌、只賺不賠之謬論，高報酬通常伴隨著高風險，而投資與投機更是一線之隔，然而合理的房地產報酬又該如何衡量呢？學理指出當期望報酬大於需要報酬時，投資可矣！然需要報酬又該是多少呢？衡酌投資房地產耗時、資金投入成本高、影響因素眾多複雜，如以正常租金收益水準觀之，7-10％之期望報酬經驗值應屬合理！過與不及恐都有投機與風險之虞，如此方能符合俗諺曰：君子愛財，取之有道，掌握合理的投資報酬。

綜上所述，吾人將房地產視為消費財與投資財來獲得效用滿足與合理利潤，皆為房地產財貨之正當使用與處分；惟房地產做為消費財當優先於投資財，以符合憲法謀求國計民生均足之基本要求，但綜觀國內居住正義之表現，截至2014年第一季，全台低收入戶戶數為143,418戶，人數為347,104人，而目前公有出租住宅比例卻只佔國宅的0.08％，且內政部核定的社會住宅僅有1,661戶，規劃興建之合宜住宅也只有8,918戶，杯水車薪，皆無法滿足廣大國民之基本需求；其次，國內房價所得比偏高，台北市與新北市分別高達15倍與12倍，其餘各縣市也都在5倍以上，全台各縣市都處於購屋極度負擔不起之水準，更遑論實現憲法謀求國計民生均足之要求，以及保障國民生命財產之基本意旨；房地產既然做為民生消費財，則政府就有義務要讓國民不論租或買，都要能有個安居的適宜住宅，豈是要國民「有土」就該「失有財」之兩難，為了一圓成家的基本需求，卻得犧牲排擠其他所有的選擇，既然是民生消費財，政府就應該要提供充足之社會住宅來照顧弱勢族群，而非排隊抽籤，略施小惠；同樣的普羅大眾也應該可以輕易的在住宅市場中，以合理的房價水準（房價所得比小於3）消費所需之住宅財貨，滿足憲法保障的國計民生均足，政府該做的不該只是一連串的市場管制亡羊補牢措施，以及點綴式的社會樣品住宅，政府該有魄力與計畫性的全面提供適宜住宅，讓想買民生消費財的消費者隨處可以負擔得起買房與租房，是為均足。

其次，土地資源供給有限，理當屬於國民全體所有，且對於土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之；因此，在自由市場經濟中，雖由供需法則決定房地產的均衡價格與數量，但前提是先保障國民在房地產消費財中之均足；其次，當市場發生失靈，使得購屋消費者無法以合理價格在市場上購得此一民生消費財時，則政府應當介入來導正市場機能，提供適宜之房地產消費財，前已論述；如果將房地產視為投資財，亦應賺取合理之報酬，非投資人投施之勞力資本而增加者，應稅去地主。但自SARS發生以來，國內的房地產市場走了近十年的多頭行情，房價以數倍之姿攀升，惟國民所得與經濟成長卻是弔詭的逆向負成長，加上寬鬆的貨幣政策和充沛的游資推波助瀾的墊高了房價水準，使得市場上真正的購屋消費者無力購屋，房地產淪為投機客買空賣空的炒作工具，雖然市場的泡沫化只是時間的長短，而景氣循環更是周而復始的不變法則，在金錢的遊戲中，終究有人會成為最後套牢的白老鼠，但放任市場運作，難保不會釀成房市風暴，傷及相關產業；如果投資房地產沒有暴利，而是獲取經營管理上的合理報酬，那麼不勞利得的部分豈不該由全體國民所共享，而投機者也會離開此一市場，但事實上因著漲價歸私，以及持有房地產的成本偏低，使得房地產市場成為投機炒作天堂，政府不在於沒有法令規章，而在於沒有徹底貫徹執行，如何徹底稅去不勞而獲，對於囤房囤地，除了課徵囤房稅外，更該鐵腕課徵空地稅。

孔夫子曾云，不患寡而患不均，當房地產成為消費財，而政府能充分供給為國民所均足時，依照供需理論，供過於求，價格自然下跌；當房地產做為投資財，而政府又能確實的稅去地主不勞利得時，就算價格再高，投資者也都只能獲得正常利潤，又何須在價格上大作文章；如此房市，既來之，則安之！。

[專題]各國電腦輔助大量估價之經驗

林秋瑾（政治大學地政學系教授）
江穎慧（政治大學地政學系助理教授）

       從1960年代開始國外即有推展實施電腦輔助大量估價 （Computer Assisted Mass Assessment, CAMA），利用電腦來輔助提供一標準化程序，來進行大量的不動產估價，作為財產稅估價輔助工具。特徵價格法是最多國家使用的方法，例如美國、澳洲、加拿大英屬哥倫比亞、瑞典、新英格蘭島、荷蘭等國，而塔斯梅尼亞島應用比率模式，其為迴歸模型中的混合回饋模式，馬來西亞與北愛爾蘭分別有專家系統與類神經網絡的應用實驗。近年來地理資訊系統也成為電腦大量估價重要的輔助工具，提高價格分析能力，在瑞典、加拿大、澳洲的大量估價系統均使用了GIS系統 。

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[專題]公部門財產稅大量估價概況與願景

游適銘
(臺北市財政局主任秘書、

 臺北大學不動產與城鄉環境系兼任助理教授)

一、前言
        日前中研院提出「房地合一課稅」建議，行政院長應邀出席，可見對此一議題之重視。我國現行無論財產稅或增值/所得稅皆係房地分離課稅，此理念如國外Pittsburgh市政當局自1913年起即將地價稅與房屋稅分開課徵，1980年前後更刻意將地價稅與房屋稅作上下調整改革（William,1963;Oates and Schwab,1998）。自1960年代開始，Richman(1965)、Becker(1969)、Bentick(1969)及Peterson(1973)等人亦先後就歐美國家傳統財產稅制中對土地價值課稅與對房屋價值課稅之經濟效果進行研究，並認為將房屋課稅額部分轉移或併入為地價課稅額之措施應有助益於土地利用。本文主要就財產稅角度介紹現行政府大量估價作法，並提出未來改革方向。

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[社論]稅制改革應全面評估稅基並兼顧交易與持有稅改革(電子報第五期)

        財政部長張盛和日前提出未來將推動房地合一實價課稅，閣揆江宜樺也於中研院院士會議座談回應此項政策，強調要藉由此政策改革來建立符合公平正義的未來。此改革方向與房改盟主張之不動產稅制改革訴求方向相同，但目前僅著重「交易稅」主張並未對「持有稅」改革提出相關主張。如僅交易稅房地合一，持有稅卻仍以公告價格為稅基，改革恐將未竟全功；因此，是否於此次改革一併修正，或仍持續讓持有稅稅基維持現況不予調整，是我們關注此次改革能否成功的重點。此外，除制度設計從過去房地分離改為房地合一，在技術方面也必須輔以大量估價應用於不動產評價，以進行全面稅基重估作業，根本從稅基公平基礎重新調整，才是正本清源之道。

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[專題]房地合一課稅非實現土地正義之萬靈丹

陳奉瑤(政治大學地政學系教授)

梁仁旭(中國文化大學土地資源學系副教授)

  六月初中研院發表稅改建議書，提出房地合一實價課稅等建言， 行政院長江宜樺出席中研院院士會議時，回應中研院提出的政策建議表示，往後房屋稅將朝「房地合一、實價課稅」方向推動，並表示依此政策方能有效抑制無限上綱的高房價與不當獲取土地做法，以解決長期以來土地政策的不公平正義問題。然而，依據目前財政部規劃的不動產稅改，是強調房地合一的財產交易所得稅，若只依賴偏向所得稅性質改革的房地合一交易稅，就能實現土地公平正義，財政部應該輕忽了不動產相關稅負的複雜性，本文認為除了實價課稅之外，正本清源之道，還是在於解決土地增值稅問題之癥結--土地評價制度的改革。

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