[社論]避重就輕，草率無能--房改盟對行政院住宅政策與不動產稅改方案之批判(電子報第8期)

 行政院長江宜樺在9月24日提出，預計至民國112年將提供超過10萬戶「廣義」社會住宅。未來10年內要讓全國社會住宅從目前6,800戶提高5倍至3.4萬戶，全國住宅租金補貼也將從目前補助2.5萬戶倍增到6.5萬戶，身障法補貼也會增加到1.5萬戶。

    行政院官員表示：「社會住宅只有雙北市及台中市表示有需求，其他各縣市都表示只需租金補貼政策即足夠，不需新建社會住宅。」若社會住宅要達5％，以雙北市計也要10萬戶，以每戶造價300萬計，10萬戶需籌措3,000億元住宅基金，內政部高層表示：「現有政府財政能力做不到，必須以住宅租金補貼作社會住宅重要配套。」江宜樺指出，住宅或不動產的合理化，涉及包含稅制改革等多元措施及方案，住宅興建只是其中一項，因此必須回歸「健全房屋市場方案」進行宏觀討論。

    關於不動產交易所得稅方面，依據媒體披露之財政部發布內容，將採取自住(一戶)免稅，並另訂排富或持有年數之限制條件。此外，有關農地應否課稅方面，財政部之前曾表示農地暫不考慮納入，後又以「研議中」方式帶過。

    房改盟認為，社會住宅與不動產稅改不僅是房改盟與巢運等諸多民間團體的主要訴求，也獲得社會大多數民眾的支持。然而，目前行政院對於社會住宅與不動產稅改的回應，實屬避重就輕，不但欠缺全盤考量與嶄新思維，且相關部門間亦未充分溝通與整合，顯得十分草率，完全沒有展現出解決問題的能力，房改盟的看法如下:

• 草率無能的住宅政策

1. 中央政府主導的全國社會住宅興辦目標還不如一位市長候選人政見：江院長宣稱社會住宅興辦數量增加五倍，以10年3.4萬戶為目標。臺北市長參選人柯文哲先生早已提出要興建5萬戶社會住宅，為何江院長的企圖心還不如柯醫師?
2. 沒有「廣義」的社會住宅，只有真的社會住宅：馬總統簽署頒布實施的住宅法明文規定，社會住宅就是政府直接興建或鼓勵民間興辦的住宅。下屬胡亂發明的扭曲說法，堂堂行政院長怎麼這麼不分青紅皂白就拿來當國家政策。

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[專題]地上權與使用權住宅問題多多

薛立敏  (中國科技大學國際商務系教授及中華民國住宅學會理事長)

近幾年來地上權建案開始趨於普遍，主要是因為政府在不賣地的原則之下，標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權，而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出，是地上權的進一步蛻變，建築物所有權統一登記在建商的名下，再予以信託，而買方連建物的所有權也沒有，只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案，它就是這類使用權的新型態住宅。事實上，台北市今年就有10個這類的建案推出，由於售價較為便宜，在高房價之下十分受到矚目，我去看屋時，發現現場看屋的民眾十分的踴躍。

我曾經主張廣推地上權住宅，認為可以解決現在高房價之下，一般中產階級負擔能力不足的問題。然而，在我實地看屋之後，發現這種新型態住宅，仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言，它是一個資產（華固的建案每坪售價在50萬元左右），但卻不具備傳統自有住宅的法律地位，勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下，產生了許多的問題，試分析如下：

第一，產權保障不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明，土地所有權是歸政府，而房屋所有權則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有權不會被挪用。買屋者得到使用權，是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣，就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來，每個建案的使用權登記與移轉，會由不同的建設公司自行管理，每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高，如果發生糾紛，處理的過程與機制也在未定之數，這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外，如果建設公司倒閉了，登記移轉是否會無法進行，也是一大隱憂。

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[最新消息]2014年住宅學會年會論壇預定討論議題

2014年中華民國住宅學會年會預定於2014年12月6日召開，會中預定就以下五項議題舉辦論壇，並有相關的論文發表，相關議題如有寶貴意見也請諸位先進不吝指教。如有建議，請聯絡住宅學會或由房改盟轉達。

壹、住宅政策

一、整體住宅政策之檢討

目標: 尊重市場機能、維護社會公義、鼓勵民間參與、保障居住權利

1. 如何健全住宅市場發展? 是否有具體可量化的追求目標?
2. 現行住宅市場有哪些迫切需要改善的問題?
3. 現行住宅相關法規有哪些需要增修之處?
4. 如何提升居住安全與品質? 是否有具體可量化的追求目標?
5. 住宅主管機關之位階、架構、及權責是否應調整? 
6. 中央與地方在住宅政策上應如何分工合作?

二、住宅資源與補貼方案之規劃

目標: 財源穩定、弱勢優先、機會公平、充分整合與銜接、輔助市場機制、資源有效率利用

1. 住宅補貼資源如何穩定籌措? 除政府編列預算外，都市整體開發、土地使用變更、都市更新、容積移轉、開發捐…等手段如何配合?
2. 中央與地方在財源籌措與推動上如何分工合作?
3. 購屋補貼、修繕補貼、租金補貼、直接興建社會住宅等補貼方案之功能釐清、資源配置比例、以及銜接方式為何?
4. 如何界定各項住宅補貼者之合理條件限制? 
5. 如何進行受補貼者資格之動態查核?
6. 接受住宅補貼者之補貼銜接機制為何?
7. 如何協助受補貼者回歸市場機制?
8. 如何合理評估各項住宅補貼資源之績效?

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[專題]房地產稅制改革與稅基界定

林子欽(政治大學地政學系教授兼系主任)

財政部提出房地合一、實價課稅的方向。乍看之下，似乎這八個字是一體的，必需一氣呵成。透過房地合一，才能實價課稅。但是，另一種思考方式，則是將他們視為上下聯的觀念，拆成前面四個字和後面四個字。如果房地分離，可能實價課稅嗎？或許房地分離時的價格，才是代表課稅時應該的真正價格。這兩種解讀文字的方法，正代表了兩種稅基的概念。以下分別討論不動產的持有課稅以及交易課稅。

持有稅

房地稅基分開的目的，在於採行重課土地、輕課建物的差別稅率財產稅。這樣的稅制，被認有促進土地利用的功能。首先，透過對於土地課徵較高的稅率，理性的生產者，會以相對便宜的資本取代土地，導致較高的土地利用密度、減緩都市擴張壓力。著名的美國匹茲堡研究，就被視為支持差別稅率財產稅的主要證據。如果這樣的證據是普遍的，土地和建物價格就應該分開估算，以便課以不同的稅率。但是這樣的思維，遺漏了土地利用另外一個重要面向：土地使用管制。在建蔽和容積管制之下，透過稅賦影響土地利用的功能很難存在。因為土地利用強度已經有了上限，而且這個使用強度是考慮都市整體發展所決定的，不應該輕易改變。如果現行建物興建皆已達到最高法定使用強度，那麼房地分離課稅的土地利用功能更是無法發揮。

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【房改盟新聞稿】不動產稅改第二次座談會後新聞稿－房改盟對不動產稅改的訴求

【房改盟新聞稿】

不動產稅改第二次座談會後新聞稿

房改盟對不動產稅改的訴求

財政部於8月19日邀集房改盟與其他團體與學者進行不動產稅改第二次座談，財政部張部長於會後記者會表示「房地合一課稅、與所得稅分離課稅、長期持有與自用給予優惠稅率、土增稅減免應同步轉軌」等四項共識，房改盟對此結論表示認同。

房改盟於會中提出，希望張部長能對外宣布「不動產交易所得稅改革先行，後續將與內政部共同檢討規劃不動產持有稅(地價稅與房屋稅)改革議題與方案。」但張部長認為目前不宜檢討不動產持有稅，僅鎖定利得稅部分進行改革，房改盟對此深感遺憾。

但基於不動產所得稅改革仍具備改善房市租稅嚴重不公問題，且為國內稅制改革之重大突破。房改盟仍願意站在支持財政部稅改立場，督促財政部制訂合理可行的改革方案，並期待社會各界與立法機構重視此項改革的重要性。

房改盟認為，不動產交易所得稅不宜納入綜合所得稅，應採分離課稅。鑒於現行營利事業所得稅(17%)與綜合所得稅最高稅率(45%)，利得稅之稅率標準應界於兩者之間，不宜過高與過低，並應兼顧換屋民眾的重購退稅、自用、公益出租與長期持有的優惠稅率、短期交易加重稅負，以及農地農舍應納入課徵對象等原則，分別訂定不同之稅率與扣減標準。此外，對於稅制之規劃亦應注意降低中央與地方政府爭稅問題，以及利得稅與土地增值稅相互融合的配套安排，以免造成執行混亂、引發民怨，導致稅改受挫。

此外，房改盟仍要強調，「不動產全面稅改」是調節房價、穩定房市、引導空屋釋出與改善地方財政的共同解答，可同時減輕房市亂象問題與提升房市的正面價值。

因此，房改盟強烈要求行政院江宜樺院長應擔負起推動不動產全面稅改職責，立即要求內政部與縣市政府，依據「房地合一，實價課稅」原則，針對各項不動產稅基(公告地價、公告現值、房屋評定現值等)，進行符合專業化與科學化的全面改革。同時應徹底改革不動產稅制的價格評定制度，取消民意代表與業者參與的地價評議委員會制度，以國際通用的估價師與電腦大量估價制度為準，並同步推動不動產持有稅改革議題與方案之檢討，奠定符合先進國家標準的執行基礎。

[你不知道的房市資訊]臺北市房價負資產價值之壓力評估

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)

負資產價值指的是當資產價值低於其所擔保的貸款餘額時，該資產就存在負資產價值；負資產的存在對於銀行的風險管理是相當重要的議題，負資產過多、負資產價值過高將使得整體房貸戶發生違約的機率也增加，對不良資產的產生機率也有相當大的影響。本文希望透過臺北市購屋者之貸款負擔率來評估整體房價負擔壓力，並建立負資產壓力指標，模擬未來在不同房價跌幅下，不同貸款成數、奢侈稅、土地增值稅及仲介費對於負資產壓力指標的影響。

本議題採用內政部營建署委託研究之「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」及「住宅價格指數編制之研究」的相關數據進行分析。

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[專題]不動產稅會如何轉嫁?轉嫁成甚麼?

花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

這些年來台灣再不房地產領域做了幾項新增稅制或調整，包含奢侈稅(特銷稅)、豪宅稅(房屋評定現值調整)、囤屋稅(房屋稅條例修訂)，以及最近財政部希望新增的房地產資本利得稅。這些稅負會不會經由租稅轉嫁，導致房價上漲與購屋人的負擔加重。這是目前評估稅改時，必須被重視的問題。

我們先從MBA智庫百科來瞭解租稅轉嫁的意義：「稅負轉嫁（Shifting of Taxation）是指稅法上規定的納稅人將自己所繳納的稅款轉移給他人負擔的過程。例如：汽車製造商通過提高價格的辦法，將所繳納的稅款向前轉嫁給消費者；棉布製造商通過壓低棉花收購價格的方法將所繳納的稅款向後轉嫁給生產者；雇主採用削減工資的辦法將所繳納的稅款轉嫁給雇員負擔等。稅負轉嫁的數量，取決於不同性質稅種、徵稅的經濟環境以及納稅人可能性時所採用的手段。」http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E7%A8%8E%E8%B4%9F%E8%BD%AC%E5%AB%81

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