近幾年來地上權建案開始趨於普遍，主要是因為政府在不賣地的原則之下，標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權，而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出，是地上權的進一步蛻變，建築物所有權統一登記在建商的名下，再予以信託，而買方連建物的所有權也沒有，只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案，它就是這類使用權的新型態住宅。事實上，台北市今年就有10個這類的建案推出，由於售價較為便宜，在高房價之下十分受到矚目，我去看屋時，發現現場看屋的民眾十分的踴躍。
我曾經主張廣推地上權住宅，認為可以解決現在高房價之下，一般中產階級負擔能力不足的問題。然而，在我實地看屋之後，發現這種新型態住宅，仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言，它是一個資產（華固的建案每坪售價在50萬元左右），但卻不具備傳統自有住宅的法律地位，勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下，產生了許多的問題，試分析如下：
第一，產權保障不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明，土地所有權是歸政府，而房屋所有權則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有權不會被挪用。買屋者得到使用權，是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣，就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來，每個建案的使用權登記與移轉，會由不同的建設公司自行管理，每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高，如果發生糾紛，處理的過程與機制也在未定之數，這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外，如果建設公司倒閉了，登記移轉是否會無法進行，也是一大隱憂。
第二，資訊透明的問題。一般土地與建物的所有權可以在地政事務所查詢，買賣還需要實價登錄，但使用權住宅的移轉登記是由建商辦理，因此買賣移轉資訊及價格，都成為私人公司的資訊而不是公開的資訊了。再者，它也不需要實價登錄，其買賣及價格資訊都不透明，對於這種住宅的次級市場會是個很大的障礙。
第三，銀行貸款的障礙。因為沒有傳統定義上的所有權，向銀行貸款有困難。現在建商的作法是由建商向銀行貸款後再轉貸，但是利息會較高。它也不適用政府給首購者的優惠貸款利率，這對於年輕首次購屋者又是很不利的。
第四，成為新興炒作標的。地上權或使用權住宅不受奢侈稅的限制，又不用實價登錄，加上單價較低，作為出租的投報率較高，反而成為炒房者的好標的。聽說使用權的第一個建案「京站」已經出現這種情況。
第五，未來使用成本難以確定。地上權或使用權住宅需要每年繳交地租，地租是根據公告地價來決定。公告地價雖然離市價很遠，但是每年的漲幅卻沒有一定的規則。在房價上漲很快的時候，公告地價的上漲也可能跟著快速上漲，這使得購買者未來的使用成本難以確定，成為買這類住宅者一個很大的不確定來源。新加坡使用權住宅的土地租金是在買的時候就一次繳清的，可以免除這種不確定性。
第六，未來市場價格走勢很難確定。由於土地的使用權有年限的限制，理論上來說，當年限接近終止時，價格一定會愈來愈低。以使用權70年來說，根據其他國家經驗，可能當使用年限剩下20年時，房屋的轉手就會有困難。然而在房子還新時，如果市場價格上漲，它也是會跟著上漲，（建商就是對看屋民眾說房價決不會下跌的）。但是房價下跌時，它的跌勢勢必會更大。此外，未來當使用權接近結束時，是否會因為轉手價格愈來愈低，屋主不願意保養房子，產生房子條件愈來愈差的問題，這些也都是現在還無法充分瞭解的事。
地上權或所有權住宅，確實在這個超高房價的環境下，提供民眾另一種選擇。但在這個制度開始運作之初，政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃，我建議應該立一個「使用權及地上權住宅法」。以專法來釐清上述的問題與不確定性，才能使民眾買得安心，並有利它的推廣。
沒有留言:
張貼留言