【專題】從巢運看臺灣住宅市場的問題及對策[註1]

林左裕

國立政治大學地政系教授兼社會科學學院副院長



在時隔25年的無殼蝸牛運動後,「巢運」在今年104日捲土重來,原因不外乎此期間內經濟成長遲緩、所得更是停滯,但房價卻因政府放任投資客囤屋而持續高漲,尤其是在2009年美國次貸風暴後的寬鬆貨幣政策,我國央行大幅調降利率、大幅調降遺贈稅以及鼓勵「鮭魚」返臺投資,但在缺乏引導資金進入直接投資的配套下,更使近五年的房價年漲兩成。當資金持續累積在不動產標的,造成各地不動產市場的飆漲及泡沫化,除降低中低所得住戶的購屋能力形成社會問題外,也排擠其他產業用地取得不利於經濟發展;且當經濟發展落後於不動產業的進度、或停頓甚至衰退時,泡沫破滅後就是金融市場災難的開始。筆者親臨巢運現場關心民眾訴求,並基於近年來房市飆漲亂象,爰就臺灣不動場市場之基本面---供給及需求,探討相關政策高房價之成因,並提出芻議以為政府未來政策修正參考

一、高房價的成因

 高房價的成因有是來自經濟發展的結果,如1980年代後期國內經濟高度成長帶動所得及房價的上揚2008年美國發生次級房貸風暴衝擊全球經濟及金融市場後,各國競相推出寬鬆貨幣政策以刺激經濟成長,但至今經濟成長幅度緩慢,伴隨而來的卻是投資氛圍下資產價格的膨脹,尤其是不動產價格泡沫的形成更讓市井小民忘屋興嘆,如臺灣全國房貸餘額占國內生產毛額的比值,自1988年之12%、漲至目前已超過四成,已高於美國次級房貸前最高紀錄35%,表示我國滯留在不動產的資金比例早已使金融市場岌岌可危。而房價高出民眾之負擔能力,排擠其他消費支出時,則政府有必要藉全面性的政策引導正常房市的發展,否則將步上美國或西班牙不動產泡沫破滅金融風暴的後塵。

二、全臺住宅空閒率嚴重

住宅率可作為衡量住宅供給的指標之一,從房價上揚的結果可能直覺認為國內住宅供給不足,但根據主計總處在2010年所做之「人口及住宅普查」,全臺的空屋總計有156萬戶,空閒率為19%,臺北市之空閒住宅[註2]有12.3萬戶,空閒率為13.4%;新北市之空閒住宅有32.8萬戶,空閒率為22%;原臺中市區在縣市合併前空閒住宅12萬戶,空閒住宅率高達26%,為全臺最高。各城市之住宅空閒率均遠高於各國際間城市如紐約(3.12%)倫敦(3.9%)、香港(4.3%)、新加坡(5.6%)全臺各城市住宅閒置之嚴重性可見一斑。然就經濟學的原理,超額供給應引導價格下跌,但何以臺灣房市卻節節高漲?原因即為長期的房產低稅負及近十年來的低利率,使投資者投資囤房時僅多著眼於期望的增值而在短期不願出租或出售,遂成為無效供給,房屋價格即在超低的持有成本下持續飆漲。

三、低利率及低稅負引發囤房需求

       灣不動產泡沫的形成同時受低稅負及低利率顯著影響,其中因央行常在經濟成長、匯率及利率調整之決策間取捨,其著重目標常是急迫的經濟成長,而低利率又是刺激經濟成長的最直接手段,因此被犧牲的就是資產價格的泡沫化,但之後引發金融風暴的隱憂可能就是下一任政府、往後的金融機構、甚至後代子孫必須承受的難題了。最近一波漲勢2008年底實施寬鬆的貨幣政策後,在低利率政策及低稅負持有成本的政策環境底下,導致不動產市場的投資性需求不斷上升,引導房價持續上漲。當房價漲幅過度偏離此人口及所得等基本需求因素及成本時,超漲的高房價即是泡沫現象的開始。長期的低交易稅持有稅及低利率兩大寬鬆政策持續地鼓勵投機性需求灣「非理性繁榮」的高房價也是11A總裁及財政部長必須協力解決的問題 

四、高房價排擠民間消費支出及經濟動能

    以臺北市為例,其房價所得比自2005年之810倍漲至2011年後之超過15倍,貸款負擔率則在2013年已達64%,新北市亦高達53%,購屋負擔之沉重程度不言而喻。

國內生產毛額(GDP)為國際間衡量一個國家或地區經濟發展的重要指標,總產出在經濟學的衡量定義為「C(國內消費)+G(政府支出)+I(國內投資)+(Ex-Im,淨出口)」。近十幾年以來,民間消費佔GDP的比重約為六成顯見消費支出成為GDP中最重要的因素。
   
    然由下圖可看出,2010年起,我國的消費支出已與房價成長悖離,表示近年來房價飆漲已不再形成財富效果(wealth effect),反而因家戶必須支付高額貸款而排擠其他消費,可能是經濟成長疲弱的主因,如臺北市家戶所得目前有超過六成是用來繳房貸,所剩無幾當然無力消費以提振經濟。相對地日本近年不動產價格持續下跌,民眾不需要支付高額房貸負擔而使國內消費支出慢慢回升,對於經濟復甦是一大助力。


資料來源:信義房屋、中華民果統計資訊網

臺灣民間消費支出與不動產指數比較圖



五、房市三箭勢在必行

由以上可看出臺灣住宅市場的幾項特點,第一、投資客挾持資本優勢或融資管道投資並囤積不動產,造成房價高漲,使年輕人及一般百姓無力負擔。第二、供需失衡主要肇因於低利率及低稅率下投資性需求之持有,使得大量的空屋供給無法有效率地提供給自住實質需求者,無效供給除了導致房價上漲外,也造成資源的閒置浪費。第三、政府政策失能,不論是央行長期的低利率政策,或是財政部對自住者及投資者一體適用的低持有稅率政策,或是內政部長期以往的鼓勵購屋,或是鼓勵民眾搬離臺北市的政策,都缺乏整體的居住政策及配套措施。

故短期政策目標應抑制投資性需求,以降低房價,包括在房價高漲區之空地限期建造、提高第二房以上貸款利率及降低貸款成數、稅捐查核、依累進制提高投資性土地及房屋之持有成本(即囤房稅)、以及落實實價課稅,同時檢討租賃相關法規以鼓勵房東出租及保護雙方權益。

中期政策目標為以量制價,於前述短期目標達成後,應有效使投資客釋出空屋以增加房地供給給實質自住需求者,內政部及地方政府應廣建出租住宅以為購屋之替代方案、及加速都市更新。長期政策目標應健全不動產相關制度,包括健全租屋市場、金管會實施不動產估價制度、改進不動產稅制、謹慎實施貨幣政策、推動區域均衡發展等。
    
    最後,政府亦應借鏡德國,比照囤積農糧食品及民生物資,稽查哄抬囤房者,無正當理由不拿到市場銷售或出租,課以高額罰金甚至刑責。多管齊下方能使國內房市之運作步入正軌,否則數年一次的無殼蝸牛運動或「巢運」,將無止盡地重演下去。



註1:本文整理自筆者於20149月「地政學訊」第46期所撰之「灣住宅市場的發展、問題及對策」。

註2:空閒住宅係指該住宅無人經常居住,並且未供其他用途使用,包括待租、待售、已售或已租,尚無人經常居住住宅、有第2間以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住住宅等,因此「空閒住宅」可視為「囤房」之指標另營建署依用電度數主觀認定空屋,所得空屋數據較主計總處普查結果為低,學界普遍認為過度寬鬆,可信度不高。

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