2014年7月24日 星期四

[專題]「工業住宅」面面觀

( 呂宗盈 國立屏東商業技術學院不動產經營系助理教授)

「安居樂業」是民眾最基本的生活需求,但如何先覓得一個可以終生「安居」的處所,同時也能夠找到一份穩定的工作,如此才得以真正安心的過著幸福快樂的日子,這個願望無非是目前絕大多數民眾所在乎及渴望的嚴肅課題。然而在房價高漲,薪水凍漲且物價與水電不斷上漲的情況下,人民想要擁有一間能夠「安居」棲身的住宅,恐怕是現代居民難以達成的夢想。

台灣住宅市場產品多樣性,但不同產品卻有其特定的對象才適合購買居住,「豪宅」只有富豪權貴或資金雄厚的投資客才能買得起,老百姓只能在一般住宅中尋找合適的住宅。不過根據報導,內政部營建署公布20個縣市2013年第4季房價負擔能力指標統計,其中台北市及新北市房貸負擔率分別高達63.37%及53.51%;也就是說,若在台北市及新北市貸款買房,家戶月可支配所得中超過6成及5成是用來支付房貸。同期台北市及新北市房價所得比(又稱「購屋痛苦指數」)仍維持高檔,分別達15.01倍及12.67倍,續居全國前兩名;相較國際認定房價所得比5倍為正常標準,分別超標2倍及1.54倍。此外,根據調查結果顯示,2013年第4季全國(20個縣市平均)房貸負擔率為35.36%、房價所得比為8.37倍,被判定持續屬於房貸負擔較重狀態。其中,屏東縣及基隆市房貸負擔率分別為19.05%及20,42%,房價所得比各為4.51倍及4.84倍,均在國際認定的合理標準範圍內,也是唯二屬於合理負擔能力內的縣市,其餘18個縣市房價所得比均超過5倍。

根據美國顧問公司Demographia界定的房價負擔能力評估標準,房價所得比3倍及3倍以下,對於一般家庭來說,算是可負擔水準;3.1倍到4倍屬於「負擔略微超過」;4.1倍至5倍則為「嚴重負擔不起」;超過5倍更被評為「極度負擔不起」。若依此對照營建署最新的房價負擔能力指標統計,調查的20個縣市中,除屏東縣及基隆市外,均落入「極度負擔不起」的評定標準。由此可知,台灣一般民眾想擁有一個可「安身立命」的家,簡直是天方夜譚,更何況是薪資水準只有22K的年輕族群。在此狀況下,如何尋找一個「物廉價美」的住宅,就成為購屋族所殷殷期盼的夢想,目前在市場上就出現所謂的「工業住宅」吸引民眾購屋的另一選擇。

所謂「工業住宅」泛指建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。不過「工業住宅」在現行法規與實務上仍有商榷之處,民眾選購時應加審慎評估各種因素,茲列舉如下討論:

一、住宅使用適法性問題
依據「都市計畫法」第36條規定:「工業區為促進工業發展而劃定,其土地及建築物,以供工業使用為主;具有危險性及公害之工廠,應特別指定工業區建築之。」此外,另依「都市計畫法施行細則」第18條規定:「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施,及工業發展有關設施使用為主,不得為下列建築物及土地之使用。但公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施,不在此限:」。由此可知,工業區土地本應以供工業使用為主,如作為非工業使用,便涉違法使用,「工業住宅」即屬之。雖然「工業住宅」建物本身因有依法申請建築執照興建,即屬合法建物,但因位於工業區只能做工業相關設施使用,若做為「住宅」使用,便已屬違反土地使用分區的規定,一但遭檢舉,勢必會面臨取締拆除的命運。

二、建商不實廣告引爭議
由於工業用地取得成本比一般住宅區相對較低,因此,少數建商即在工業用地上蓋房,而以類似一般住宅產品的廣告方式銷售,或是在銷售廣告中雖載有使用分區為乙種工業區供一般商業設施、一般事務所使用字語,但在平面家具配置參考圖、樣品屋及模型屋提供名眾參考時,圖說仍刊載了住家臥房、客廳、書房、廚房及衛浴設備的住家格局,不明就裡的民眾會誤以為「工業住宅」與一般住宅無差別。事實上,建商若在銷售時沒有明確揭示或告知購屋者相關訊息,便有隱瞞事實涉嫌廣告不實誤導民眾之嫌。

三、房屋貸款不適用政策性優惠利率
「工業住宅」吸引人之處乃是其房價比一般市場行情約低12成,但由於其係位處工業區內且有違法使用之嫌,並不適用任何政策性的優惠利率房貸。此外,民眾若要申請銀行房貸,一般而言,銀行承貸意願並不高,若有的話也只能貸到67成,這對年輕首購族及購屋資金不夠充裕的民眾而言,顯然是一項購屋障礙。

四、房價雖低但生活品質堪憂
雖然「工業住宅」房價較一般市場行情低廉,但由於其興建之初係以工業建設導向為主,在設計上乃是依據工業廠房標準而定,因此,在結構與環境的規劃配置上均會以廠房設施為考量,所以很難兼顧到居住機能。興建完工後,左鄰右舍可能會有工廠進駐,屆時工廠所產生的噪音、空氣汙染、貨物及車輛進出頻繁等問題將隨之而來,居住環境勢必遭受嚴重的影響進而降低居住的生活品質。

五、水電及相關稅負與一般住宅無異
購買乙種工業區、將一般事務所做為居住使用,只要所有的規格、建材及隔間都跟送照圖完全一樣,並且符合相關法規規定,即屬合法建築。根據財政部解釋令,登記一般事務所或一般服務業使用的住宅,經申請符合自用住宅相關規定,水電及稅負與一般住家相同。「工業住宅」只要依照土地稅法有關自用住宅之規定,即:1、直系親屬設戶籍;2、都市土地面積不超過3公畝,非都市土地面積不超過7公畝;3、申請時無出租或營業情形。因此,若只要符合以上條件,地價稅則可依自用住宅稅率2 ‰的地價稅來課徵,出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵,作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費,作為住宅使用依住宅的費率繳納,水費則不分營業或住宅使用,均是單一費率。


「工業住宅」在台灣住宅市場上已行之有年,其存在是不爭的事實,而其衍生的諸多問題,不僅牽涉到政策、制度、法令乃至於民眾權益各層面,此刻皆有賴政府相關權責單位積極尋求解決之道,以免讓民眾無所適從遭受不必要的損害。近來內政部營建署正加強督導已取得建照的銷售中建案,一旦發現工業區土地變相作為住宅使用,便是有違反都市計畫土地使用分區管制之規定,地方政府得依「都市計畫法」第79條及第80條規定,處以630萬元罰鍰並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,甚至移送強制執行、處以有期徒刑或拘役。此外,營建署也針對工業住宅建案進行三階段稽查,第一階段是建案預售廣告期間,由都市計畫、建築管理、地政、消保與法制等相關單位組成聯合稽查小組,針對買賣定型化契約進行稽核;第二階段則是建築物施工階段,協請各地方政府增列地面層以上中間樓層的勘驗事項,並針對管道間留設是否合理加強查核;第三則是使用階段,要求地方政府針對已經取得使用執照的建案,查察是否蓄意二次施工,並集中設置機電設備空間與衛生設備違規裝修、變更居住空間等用途。

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