2014年7月24日 星期四

[社論]房地產啊,一兼二顧摸蜆兼洗褲!

在台灣,房地產長期以來一直給人一種刻板的印象,就是消費財兼具投資財的特性,可以一兼二顧摸蜆兼洗褲,具有一舉數得之功效,退可自住棲身,進可出售套利,就算閒置養蚊子都會自然增值產生不勞而獲!猶如財貨中之東方不敗,笑傲投資之林,各路英雄好漢都將「有土斯有財」奉為中土正道,代代薪火相傳。然而,究竟該如何來看待這樣一個進可攻、退可守的財貨?這是不變的法則?投資的神燈?還是人為的扭曲?抑或是市場的失靈?
憲法142條指出:「國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀國計民生之均足。」而食衣「住」行貴為民生四大需求之一;憲法143條略以:「中華民國領土內之土地屬於國民全體。」由此可知,維持國計民生之均足,為憲法所揭示,是以將「房地產」視為民生必需之消費財當無疑義,而在此一民生所必需之財貨上,政府應當思維的是如何致力於使國民獲得均足。其次,從經濟學的角度觀之,房地產既為消費財與民生必需品,則消費者獲得的是「使用」房地產所達到的效用滿足,該效用雖有主觀認知程度之不同,但理當能維持國民基本居住之生活條件,達到國民均足之憲法意旨,更是政府對國民的生命財產所應盡之基本保障;因此,將房地產視為消費財,並使國民皆能在此財貨上均足,應當是一個憲法保障的基本原則,且在自住消費使用的前提下,應該不會有人整天滿腦子盤算著住在自宅一天,可節省500元房租這樣的投資大夢吧!
然而,若把房地產拿到商品市場上進行交易,當其價值等同於民生必需品之消費財價值時,則實現國計民生均足之條件應當不變,房屋幾經折舊後,價值將減損剩下殘值,土地雖無折舊問題,但憲法143條對於土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之;就算加計投資人投施的改良部分,並給予合理之報酬,財貨價值整體變化上也應當不大,但在現實社會中,房地產的價格變化卻是扶搖直上,因著資訊不對稱,投機炒作哄抬成分滿天飛。若將「房地產」視為投資財觀之,所謂投資係為了獲得未來不確定之報酬價值,而犧牲目前手中確定之價值,亦即犧牲目前資金之其他用途,選擇投資於房地產,並期望未來能從房地產獲取更高之報酬價值,看似美好,但別忘了報酬與風險的對偶性,吾人喜愛報酬而厭惡風險,但報酬與風險往往如影隨形,台灣房市歷經三次景氣循環,房地產豈有只漲不跌、只賺不賠之謬論,高報酬通常伴隨著高風險,而投資與投機更是一線之隔,然而合理的房地產報酬又該如何衡量呢?學理指出當期望報酬大於需要報酬時,投資可矣!然需要報酬又該是多少呢?衡酌投資房地產耗時、資金投入成本高、影響因素眾多複雜,如以正常租金收益水準觀之,7-10%之期望報酬經驗值應屬合理!過與不及恐都有投機與風險之虞,如此方能符合俗諺曰:君子愛財,取之有道,掌握合理的投資報酬。
綜上所述,吾人將房地產視為消費財與投資財來獲得效用滿足與合理利潤,皆為房地產財貨之正當使用與處分;惟房地產做為消費財當優先於投資財,以符合憲法謀求國計民生均足之基本要求,但綜觀國內居住正義之表現,截至2014年第一季,全台低收入戶戶數為143,418戶,人數為347,104人,而目前公有出租住宅比例卻只佔國宅的0.08%,且內政部核定的社會住宅僅有1,661戶,規劃興建之合宜住宅也只有8,918戶,杯水車薪,皆無法滿足廣大國民之基本需求;其次,國內房價所得比偏高,台北市與新北市分別高達15倍與12倍,其餘各縣市也都在5倍以上,全台各縣市都處於購屋極度負擔不起之水準,更遑論實現憲法謀求國計民生均足之要求,以及保障國民生命財產之基本意旨;房地產既然做為民生消費財,則政府就有義務要讓國民不論租或買,都要能有個安居的適宜住宅,豈是要國民「有土」就該「失有財」之兩難,為了一圓成家的基本需求,卻得犧牲排擠其他所有的選擇,既然是民生消費財,政府就應該要提供充足之社會住宅來照顧弱勢族群,而非排隊抽籤,略施小惠;同樣的普羅大眾也應該可以輕易的在住宅市場中,以合理的房價水準(房價所得比小於3)消費所需之住宅財貨,滿足憲法保障的國計民生均足,政府該做的不該只是一連串的市場管制亡羊補牢措施,以及點綴式的社會樣品住宅,政府該有魄力與計畫性的全面提供適宜住宅,讓想買民生消費財的消費者隨處可以負擔得起買房與租房,是為均足。
其次,土地資源供給有限,理當屬於國民全體所有,且對於土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之;因此,在自由市場經濟中,雖由供需法則決定房地產的均衡價格與數量,但前提是先保障國民在房地產消費財中之均足;其次,當市場發生失靈,使得購屋消費者無法以合理價格在市場上購得此一民生消費財時,則政府應當介入來導正市場機能,提供適宜之房地產消費財,前已論述;如果將房地產視為投資財,亦應賺取合理之報酬,非投資人投施之勞力資本而增加者,應稅去地主。但自SARS發生以來,國內的房地產市場走了近十年的多頭行情,房價以數倍之姿攀升,惟國民所得與經濟成長卻是弔詭的逆向負成長,加上寬鬆的貨幣政策和充沛的游資推波助瀾的墊高了房價水準,使得市場上真正的購屋消費者無力購屋,房地產淪為投機客買空賣空的炒作工具,雖然市場的泡沫化只是時間的長短,而景氣循環更是周而復始的不變法則,在金錢的遊戲中,終究有人會成為最後套牢的白老鼠,但放任市場運作,難保不會釀成房市風暴,傷及相關產業;如果投資房地產沒有暴利,而是獲取經營管理上的合理報酬,那麼不勞利得的部分豈不該由全體國民所共享,而投機者也會離開此一市場,但事實上因著漲價歸私,以及持有房地產的成本偏低,使得房地產市場成為投機炒作天堂,政府不在於沒有法令規章,而在於沒有徹底貫徹執行,如何徹底稅去不勞而獲,對於囤房囤地,除了課徵囤房稅外,更該鐵腕課徵空地稅。

孔夫子曾云,不患寡而患不均,當房地產成為消費財,而政府能充分供給為國民所均足時,依照供需理論,供過於求,價格自然下跌;當房地產做為投資財,而政府又能確實的稅去地主不勞利得時,就算價格再高,投資者也都只能獲得正常利潤,又何須在價格上大作文章;如此房市,既來之,則安之!。

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