[轉載蘋果房地新聞/2014.07.10/記者陳英寰、吳炳澍/台北報導]
*樂透性質的資產重分配
2012年總統大選，雙方陣營在居住正義上頭針鋒相對，馬政府連任後，先後推出與國宅性質類似的合宜住宅，除了提供低於市價的住宅給首購民眾外，抑制房價當然也是政策目標，但在供給量不足的先天缺陷下，反成了一種樂透性質的購屋行為。想要透過合宜住宅來平衡房價，前提是要有相當程度的供給量，且若打算興設於市中心，一方面土地資源稀少，可提供的量體恐怕十分有限；另一方面，依照現行規定，合宜住宅過了一定年限就能自由買賣，除非修改規則，只能賣回政府由公部門進行重新分配，否則屆時勢必又是鮮明的炒作標的。
台北市幾處早期興設的國宅就是最佳例子，竣工於民國72年的大安區成功國宅，當時每戶承購價只要1百萬多元，但時至今日每戶市價都已超過2千萬元，漲幅是驚人的20倍，原本立意良好的居住社福，最終反而是國有地廉價移轉為私有化，因此現行合宜住宅政策確實有值得檢討之處。
*高房價才造就合宜住宅
現任高雄市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長鄭啟峰於民國87年參與台南地區勞工住宅的推動工作，對相關執行面及缺失瞭解甚深。鄭啟峰指出，勞工住宅針對勞工族群，基本方向與合宜住宅沒什麼不同，最大的不同在於勞工住宅是由民間企業主動找地投資興建，受到政府監督與審核，最後建商須支付40%的獲利給政府，規定售價上限每坪不能超過6萬元。
他回想，家安建設在台南縣佳里鎮推出「多摩市」勞工住宅案，一戶售價最便宜只要198萬元，但由於地點距離市區超過半個小時車程，且當時市中心房價每坪只在10萬元左右，勞工住宅雖然便宜但民眾不一定買單。
就「多摩市」來看，這個案子光是銷售時間就花了2年，因此當房價合理時，民眾不一定會選擇便宜的合宜住宅，重點就是目前房價太高，大多數的民眾都買不起房子，而且想買也不一定買得到。
*以設定地上權方式改善
鄭啟峰最近也觀察到，愈來愈多高雄的年輕人，購屋首要考量在於預算，其次才是地點、屋齡，就算是位於鳥松、大寮等市郊區段或屋齡30~40年的物件，詢問度不減反增，大台北地區情況相信更為明顯，可見現在買房真的大不易。
鄭啟峰表示，政府若想持續推動合宜住宅，必須要破除目前宛如中樂透的抽籤承購方式，或許改採設定地上權來解決，像高雄市有意在大寮區捷運主機廠旁，以及岡山區大鵬九村規劃合宜住宅，並選擇以設定地上權的方式來推動，由於沒有買賣土地持分，日後便可大幅降低炒作行為，加上這幾個地區腹地足以推出可觀量體，不僅滿足受薪民眾購屋需求，也能抑制周邊房價的過度漲幅。
*看似公平的不公平制度
對照鄰近的香港，特區政府推出居者有其屋計畫也就是俗稱的「居屋」，總供給戶數已達到30多萬戶，並開放2成「居屋」單位給「白單」(也就是一般市民)申請購買，讓不少香港市民認同「居屋」是打壓樓市、平抑樓價上升的良方，因此只要供給到達一定量體，合宜住宅還是具有平衡房價及幫助受薪民眾購屋的作用。
不過，房價問題嚴重的大台北地區，目前合宜住宅供給戶數卻十分有限，加上要運氣好抽到籤才有承購資格，把國有地透過建商廉價賣給民眾，制度看似公平其實極為不公平，等於是另一種形式的資產重分配，雖然日前桃園八德合宜住宅爆發弊案，內政部緊急出面宣示暫緩後續推動，可是國人「有土斯有財」的價值觀仍根深蒂固，即便中央態度消極，各地方政府為了紓解地方民怨，預料還是會繼續推動，如何讓遊戲規則更加完備來杜絕弊端，則是接下來該努力的方向。
沒有留言:
張貼留言