財政部提出房地合一、實價課稅的方向。乍看之下，似乎這八個字是一體的，必需一氣呵成。透過房地合一，才能實價課稅。但是，另一種思考方式，則是將他們視為上下聯的觀念，拆成前面四個字和後面四個字。如果房地分離，可能實價課稅嗎？或許房地分離時的價格，才是代表課稅時應該的真正價格。這兩種解讀文字的方法，正代表了兩種稅基的概念。以下分別討論不動產的持有課稅以及交易課稅。
持有稅
房地稅基分開的目的，在於採行重課土地、輕課建物的差別稅率財產稅。這樣的稅制，被認有促進土地利用的功能。首先，透過對於土地課徵較高的稅率，理性的生產者，會以相對便宜的資本取代土地，導致較高的土地利用密度、減緩都市擴張壓力。著名的美國匹茲堡研究，就被視為支持差別稅率財產稅的主要證據。如果這樣的證據是普遍的，土地和建物價格就應該分開估算，以便課以不同的稅率。但是這樣的思維，遺漏了土地利用另外一個重要面向：土地使用管制。在建蔽和容積管制之下，透過稅賦影響土地利用的功能很難存在。因為土地利用強度已經有了上限，而且這個使用強度是考慮都市整體發展所決定的，不應該輕易改變。如果現行建物興建皆已達到最高法定使用強度，那麼房地分離課稅的土地利用功能更是無法發揮。
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